Flávia Gabrielle Salomão – Sócia na Advocacia Moro, Boreggio e Figueiredo, graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUCAAMP e pós-graduanda em Advocacia Contratual e Responsabilidade Civil pela Escola Brasileira de Direito (Ebradi).
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, não é possível que o julgador reduza o percentual da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/97 por eventuais perdas e danos auferidas com base no valor mercadológico do imóvel.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, defendeu a impossibilidade de redução do percentual da taxa de ocupação de 1% (um por cento), prevista no artigo 37-A da Lei 9.514-97 ante a prática mercadológica do imóvel.
Como de conhecimento, a Lei 9.514/97 rege o procedimento para alienação fiduciária dos bens imóveis, prevendo, outrossim, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, ante a inadimplência do fiduciante, bem como impõe ao fiduciário a obrigação de buscar alienar o imóvel por meio do leilão extrajudicial – artigo 27, Lei 9.514/97.
Neste contexto, prevê o artigo 37-A da referida lei acerca da possibilidade de que o fiduciante, ainda que inadimplente, continue morando do imóvel, desde que incorra ao pagamento da chamada ‘taxa de ocupação’:
“Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”
Assim, em conformidade com o artigo acima, caso o fiduciante permaneça residindo no imóvel, deverá pagar ao fiduciário a taxa de ocupação correspondente a 1% do valor do valor do imóvel indicado para fins de leilão extrajudicial, em conformidade com o inciso VI do artigo 24 da Lei 9.514/97.
Ademais, importante ressaltar que a taxa de ocupação será devida desde a consolidação da propriedade em nome do fiduciante – que se dá com a expiração do prazo para purgação da mora do fiduciário – e não da data de arrematação do imóvel em leilão.
Diante de tal contexto, criou-se uma corrente defendendo que o percentual de 1% da taxa de ocupação, expressamente definido em lei, poderia ser reduzido, sob o argumento das perdas e danos auferidas, nos termos do artigo 402 do Código Civil, garantindo-se, assim, a razoabilidade da taxa e evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.,
Desta maneira, a título de exemplo, caso o valor do aluguel do imóvel no mercado correspondesse a 0,5% (meio por cento) do preço do bem, tal percentual deveria ser adotado para fins de taxa de ocupação, nos termos do artigo 402 do CC.
Diante deste contexto, o Superior Tribunal de Justiça aclarou pela impossibilidade de flexibilização do percentual da taxa de ocupação, utilizando, para tanto, os critérios da especialidade e cronologia do artigo 2º, caput, e §1º da LINDB, posto que, ainda que diante da coexistência de mais de uma norma incidente sob o mesmo fato, tem-se que o artigo 37-A da Lei 9.514/97 é posterior ao artigo 402 do Código Civil, devendo, portanto, prevalecer na espécie.
Ademais, defendeu a Corte Superior que a taxa de ocupação prevista na Lei de Alienação Fiduciária tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da possa do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento ilícito, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem justo título, continua a usufruir do imóvel.
Apesar das diversas discussões envolvendo a Lei 9.514/97, no julgamento do REsp n.º 1.999.485/DF, a Terceira Turma do STJ firmou entendimento no sentido de que, em operações de financiamento imobiliário garantidas por alienação fiduciária, não é possível a flexibilização do percentual da taxa de ocupação de imóvel a critério do julgador, devendo prevalecer o disposto no artigo 37-A da Lei de Alienação Fiduciária.