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MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 5, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2018

MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO

SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

DOU de 06/12/2018 (nº 234, Seção 1, pág. 74)

Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.

O SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DO MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO,no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 da Constituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº 11.481 de 31 de maio de 2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, no art. 31 do Decreto nº 9.035, de 25 de abril de 2017, na Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979; na Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, na Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, e na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, resolve:

CAPÍTULO I

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º - A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa - IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.

§ 1º - Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.

§ 2º - As avaliações de imóveis da União deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:

Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem como suas alterações;

Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;

Resolução do CONFEA nº 218, de 26 de junho de 1973;

Resolução do CONFEA nC 345, de 27 de julho de 1990, e;

Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU.

§ 3º - Para todos os efeitos, as referências normativas de que trata o § 2º estender-se-ão às atualizações ou alterações das normas e procedimentos mencionados, sempre que não contrariarem a legislação patrimonial vigente.

§ 4º - Esta Instrução Normativa aplica-se a todos órgãos e entidades que tenham sob sua gestão imóveis da União, inclusive entidades conveniadas ou contratadas - chamados de Unidades Gestoras para fins desta norma.

§ 5º - As avaliações dos bens imóveis de uso especial da Administração Pública Federal deverão observar ao disposto na Portaria Conjunta STN/SPU nº 703/2014, ou norma que vier a substituí-la.

§ 6º - Os procedimentos operacionais relativos à avaliação de imóveis junto aos sistemas corporativos da SPU, deverão ser observados em suas instruções respectivas.

Art. 2º - A avaliação de bens, no âmbito da União, será realizada por servidor habilitado com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU.

Parágrafo único - No âmbito da SPU, as avaliações de bens serão definidas por seu valor de mercado, valor da terra nua, valor venal ou valor de referência.

Art. 3º - Para fins do disposto nesta IN considera-se:

I - avaliação de bem imóvel: atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas;

II - arrendamento: contrato no qual a União usufrui ou cede o direito de uso e gozo de uma propriedade imobiliária para fins de exploração residencial ou comercial, com finalidade previamente estipulada, por certo tempo, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira;

III - banco de dados imobiliários: arquivo físico ou digital para armazenamento de informações de elementos amostrais de determinada tipologia e época de um mercado imobiliário local.

IV - cessão: ato de destinação de imóvel da União para fins específicos, ao uso da administração ou de terceiros, a título oneroso ou gratuito, mediante contrato;

V - ficha de cálculo de cessão: documento de detalhamento de cálculo para se determinar o valor de retribuição pelo uso de espaço físico em águas públicas, expedida pelo sistema corporativo da SPU;

VI - ficha de cálculo de laudêmio: documento de detalhamento de cálculo para se determinar o valor de laudêmio, expedida pelo sistema corporativo da SPU;

VII - homologação: deferimento da SPU quanto as avaliações realizadas por terceiros, observando-se os preceitos obrigatórios da Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT -NBR 14.653 e/ou dos ditames definidos nesta IN;

VIII - laudo de avaliação: relatório técnico elaborado por profissional habilitado em conformidade com a NBR 14653, para avaliar um bem imóvel de acordo com seu valor de mercado;

IX - locação: contrato na qual o proprietário cede a terceiros a posse de seu imóvel para fins de utilização residencial ou comercial, por certo tempo, mediante o pagamento de uma quantia mensal denominada aluguel;

X - planta de valores genéricos: é a representação gráfica de uma localidade onde estão indicados os códigos de logradouros/trechos correspondentes aos valores unitários de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação;

XI - relatório de valor de referência: relatório técnico elaborado por profissional habilitado, para determinar o valor de referência de um bem imóvel;

XII - unidades gestoras: unidade orçamentária ou administrativa investida do poder de gerir recursos orçamentários e financeiros, próprios ou sob descentralização;

XIII - valor de mercado: é a quantia mais provável, oriunda sempre de um laudo de avaliação em conformidade com a NBR 14653, pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;

XIV - valor de referência: é a quantia aceitável, oriunda de um relatório de valor de referência, pela qual a SPU referência o valor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado, numa data de referência;

XV - Valor de terra nua: é a quantia aceitável, oriunda de órgão ou entidades federais, estaduais, distritais ou municipais, que compreende o solo com sua superfície e respectiva floresta nativa, despojado das construções, instalações e melhoramentos, das culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou melhoradas, que se classificam como investimentos (benfeitorias).

XVI - valor justo: aquele determinado a partir de laudo de avaliação;

XVII - Valor venal: valor de imóvel fornecido pelos Municípios ou Distrito Federal utilizado para cobranças de taxas ordinárias da Secretaria do Patrimônio da União.

XVIII - vistoria: atividade para constatação local dos fatos, mediante observações criteriosas em um bem imóvel, nos elementos e condições que o constituem ou influenciam;

XIX - zonas homogêneas: regiões que possuem, genericamente, uma mesma valorização imobiliária, podendo ser definidas como distrito, bairro, conjunto de bairros, logradouros, centro administrativos, comerciais e/ou industriais.

Seção II

Dos Objetivos e Finalidade

Art. 4º - São objetivos da normatização das atividades de avaliação de imóveis no âmbito da União e de seu interesse, bem como da definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança pela utilização desses bens:

I - dotar de maior segurança jurídica, transparência, simplicidade e celeridade os atos e procedimentos de avaliação imobiliária;

II - auxiliar o controle eficiente e eficaz dos imóveis da União;

III - possibilitar a consolidação dos parâmetros objetivos das avaliações de imóveis da União e daqueles de seu interesse; e

IV - contribuir para o uso racional dos recursos públicos.

Art. 5º - A avaliação de imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos para cobrança pela utilização desses bens será realizado para fins de:

I - adjudicação;

II - aforamento e sua remição;

III - alienação de domínio pleno ou útil;

IV - aquisição compulsória ou voluntária, tais como compra, permuta, sucessão e usucapião;

V - atualização de valor patrimonial;

VI - cessão gratuita ou onerosa;

VII - dação em pagamento;

VIII - determinação da base de cálculo das receitas patrimoniais e multas previstas em lei;

IX - elaboração das plantas de valores genéricos - PVG;

X - indenização por ocupação ilícita;

XI - locação e arrendamento de imóveis da União a terceiros;

XII - locação de imóveis de terceiros pela SPU;

XIII - permissão de uso; e

XIV - reavaliação de valor patrimonial.

Seção III

Das Competências

Art. 6º - As competências das unidades gestoras e da SPU, distribuídas por sua unidade central e superintendências, na execução das atividades de avaliação dos imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens, deverão observar o seu Regimento Interno específico.

Parágrafo único - Para a competência específica do Conselho de Avaliadores da SPU observar-se-á a Portaria nº 111, de 10 de abril de 2014, ou a que vier substituíla.

Art. 7º - As avaliações dos imóveis da União e de seu interesse poderão, a critério das unidades gestoras e da SPU, ser realizadas mediante a contratação:

I - da Caixa Econômica Federal, com dispensa de licitação; ou

II - por empresa especializada, observados os procedimentos licitatórios previstos em lei;

III - por profissional devidamente habilitado com registro no CREA ou no CAU para fins de pedidos de revisão de valores de taxas patrimoniais.

Parágrafo único - As avaliações fornecidas por terceiros deverão ser homologadas pela SPU ou, se for o caso, pela unidade gestora contratante, no que se refere à observância da normas técnicas pertinentes.

Art. 8º - Não compete à SPU a avaliação de bens imóveis nas seguintes situações:

I - locação de imóveis de terceiros por órgão da administração direta e entidade da indireta para utilização própria;

II - aquisição ou alienação de imóveis de interesse ou propriedade de entes da administração pública indireta;

III - locação ou arrendamentos previstos no inciso III do art. 19 da Lei nº 9.636/98;

IV - cessão onerosa a terceiros de áreas para exercício de atividade de apoio de imóveis da União entregues a órgãos da administração;

V - imóveis entregues a órgãos e cedidos a entidades que tenham, por qualquer fundamento, que mantê-los sob sua administração na qualidade de unidades gestoras.

Parágrafo único - A critério da SPU e acordada com a unidade gestora interessada, poderá ser feita avaliação do imóvel para as hipóteses elencadas nos incisos do caput, com anuência expressa do Superintendente e informações mínimas necessárias para o procedimento avaliatório.

CAPÍTULO II

DAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS DA UNIÃO OU DE SEU INTERESSE

Seção I

Da Elaboração, Apresentação e Modalidades das Avaliações

Art. 9º - O valor de mercado será determinado por meio de laudo de avaliação, o qual deverá atender às prescrições contidas na NBR 14.653 e suas partes e NBR 12.721.

Art. 10 - O laudo de avaliação quando não realizados diretamente nos sistemas corporativos da administração patrimonial da União, deverá ter todas as suas páginas rubricadas e/ou assinadas, sendo a última obrigatoriamente assinada por responsável técnico com a indicação do seu registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia-CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo-CAU.

§ 1º - Os laudos elaborados pelos técnicos da SPU serão realizados em documento próprio presente no Sistema Eletrônico de Informações- SEI/MP, cuja assinatura será digital.

2º Os laudos elaborados por terceiros deverão ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT e deverão observar os procedimentos previstos no Capítulo IV, Secção VI desta IN.

Art. 11 - O valor de referência será determinado pelo relatório de valor de referência.

Art. 12 - Os relatórios de valor de referência serão realizados em documento próprio presente no Sistema Eletrônico de Informações- SEI/MP, cuja assinatura será digital.

Parágrafo único - O relatório de valor de referência deverá ser elaborado por profissional habilitado.

Art. 13 - Para a identificação do valor do imóvel, independentemente da modalidade adotada, cada avaliação deverá conter, no mínimo, as seguintes informações:

I - identificação da pessoa física ou jurídica que tenha solicitado o trabalho;

II - objetivo e finalidade da avaliação;

III - identificação e caracterização do bem avaliado;

IV - levantamento fotográfico;

V - especificação da avaliação indicando a metodologia utilizada;

VI - resultado da avaliação e sua data de referência; e

VII - assinatura do responsável.

§ 1º - A documentação dominial/cartorial do imóvel e a planilha de identificação dos dados de mercado deverão, sempre que possível, ser anexadas à avaliação.

§ 2º - Os laudos de avaliação deverão ser entregues na sua modalidade completa, conforme NBR 14.653, de modo que a entrega de laudos na modalidade simplificada, deverão ser devidamente justificado.

§ 3º - Na impossibilidade de serem incluídos os anexos e informações mencionadas neste artigo, o avaliador deverá consignar as devidas justificativas no item "Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes" da avaliação.

§ 4º - Os laudos com utilização do tratamento por fatores só serão permitidos se, obrigatoriamente, atenderem ao disposto no item B.1 do Anexo B da NBR 14.653- 2.

§ 5º - Para a modalidade Relatório de Valor de Referência, não são obrigatórios os itens nos incisos IV e V.

Art. 14 - As modalidades de avaliação individual de imóvel realizadas para imóveis da União serão:

I - laudo de avaliação; e

II - relatório de valor de referência.

Seção II

Da Aplicação das Modalidades

Art. 15 - A aplicação das modalidades das avaliações para imóveis da União será definida conforme a finalidade da avaliação.

Art. 16 - O laudo de avaliação será exigido para as seguintes finalidades:

I - aquisição compulsória e voluntária quando onerosa, bem como alienação de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil;

II - locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis;

III - dação em pagamento;

IV - aforamento;

V - cobrança pela utilização dos bens da União, quando se enquadrar em condição específica, determinada por portaria de cessão onerosa;

VI - adjudicação;

VII - doação com ou sem encargo; e

VIII - reavaliação de bens para fins de contabilidade.

Art. 17 - O Relatório de valor de referência será utilizado para as quaisquer forma de cessões gratuitas, inclusive entregas e cessões sob regime de aforamento gratuito, para constar em contratos.

Art. 18 - Qualquer alteração na aplicação das modalidades de avaliação previstas nesta seção deverá ser devidamente justificada pelo avaliador e autorizada pela chefia imediata das respectivas unidades gestoras.

Art. 19 - Independentemente da modalidade, sempre que for elaborada a avaliação do imóvel, seu valor deverá ser inserido no sistema corporativo da SPU a título de mensuração ou reavaliação.

Seção III

Dos Procedimentos Gerais

Art. 20 - As avaliações deverão ser sempre realizadas para o imóvel como um todo, ainda que este pertença parcialmente à União.

Parágrafo único - Nos casos onde o imóvel e/ou a benfeitoria não estiverem integralmente em área da União, deverão ser aplicadas sobre os valores globais das avaliações dos imóveis as cotas proporcionais de acordo com a legislação vigente.

Art. 21 - Os valores das benfeitorias deverão ser considerados nas avaliações na medida em que estas sejam parte do instrumento negocial da União, observadas as prescrições legais.

Art. 22 - Quando não for possível a elaboração de laudo de avaliação de valor locativo pelo método comparativo direto, poderá ser elaborada avaliação com o valor da venda, e a partir do resultado obtido, se extrair o valor de locação, como um percentual devidamente justificado Seção IV Dos Requisitos Técnicos Art. 23. São requisitos obrigatórios para os laudos de avaliação de imóveis da União ou de seu interesse:

I - a estimativa da idade aparente e vida útil de cada benfeitoria do imóvel;

II - classificação de cada benfeitoria quanto ao tipo de projeto padrão do CUBSinduscon;

III - a separação do valor global do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria quando a metodologia utilizada permitir essa separação;

§ 1º - Nos casos em que o laudo não explicite a separação do valor do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria, para fins contábeis poderá ser elaborado documento técnico auxiliar para este fim.

§ 2º - A estimativa para separação das parcelas do terreno e benfeitoria poderá ser a critério do avaliador:

I - pelo custo de reedição da benfeitoria, aplicando-se o CUB depreciado pelo modelo ROSS-HEIDECKE;

II - pela valoração do terreno por meio da PVG representativa do imóvel em questão; ou

III - pela valoração do terreno por meio de expedita pesquisa de mercado, calculando-se a média de valores de pelo menos 3 (três) terrenos de características similares na região.

Art. 24 - São requisitos desejáveis para os laudos de avaliação:

I - coeficiente de correlação de no mínimo 0,75 para os laudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados de mercado; e

II - dados de mercado contemporâneos em relação à data de referência do laudo.

Parágrafo único - A critério da unidade gestora, os requisitos mínimos poderão ser pré-combinados por meio de condições específicas no caso de laudos de avaliação de uso restrito.

Art. 25 - Deverão ser buscados os maiores graus de fundamentação e de precisão do valor estimado para a elaboração dos laudos.

Art. 26 - As modalidades previstas na Seção II deste capítulo deverão ser observadas quando da elaboração dos laudos de avaliação.

§ 1º - Não sendo atingidos os requisitos mínimos previstos no art. 24 desta IN por insuficiência de dados de mercado, o avaliador consignará e justificará o fato em seu laudo de avaliação.

§ 2º - No laudo deverá constar a tabela de enquadramento da pontuação atingida, conforme a especificação da metodologia utilizada.

Art. 27 - O nível de especificação técnica das avaliações poderá ser definido pela SPU ou unidade gestora contratante, em entendimento com a entidade externa contratada, quando for o caso.

Seção V

Da Responsabilidade Técnica

Art. 28 - Para os imóveis da União, as vistorias, perícias e arbitramentos relativos as avaliações bens imóveis serão realizadas por servidores habilitados cujo tenham formação acadêmica em engenharia, em suas diversas especialidades ou arquitetura, devendo-se observar o disposto na Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966, e as Resoluções pertinentes do conselho específico.

Art. 29 - Serão indevidas as perícias e arbitramento relativos as avaliações de bens imóveis realizados por servidor ocupante de cargo de nível médio, ainda que habilitado e registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU.

Parágrafo único - Admite-se a realização de perícias e arbitramento relativos às avaliações de bens imóveis realizados por servidor ocupante de cargo de nível médio ser for ocupante de cargo comissionado, função e confiança ou função gratificada.

Seção VI

Do Prazo de Validade das Avaliações

Art. 30 - Os laudos e os relatórios de valor de referência terão prazo de validade de 1 (um) ano, contado a partir da data de sua realização.

§ 1º - Nos casos específicos afetos às cessões, locações, arrendamentos e à Planta Genérica de Valores - PVG, os prazos de validade deverão obedecer aos seus ritos específicos, observando-se inclusive suas cláusulas contratuais.

§ 2º - Para fins contábeis, o prazo de validade e métodos de avaliação dos imóveis da União cadastrados nos sistemas corporativos da SPU são determinados especificamente por portaria conjunta entre a SPU e a Secretaria do Tesouro Nacional - STN.

Art. 31 - As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos imóveis no mercado imobiliário não ultrapassar 8% (oito por cento) acumulados desde a data de confecção da avaliação até a data de revalidação, conforme prazo original.

§ 1º - A data de revalidação fica limitada a 2 (dois) anos da data de confecção do laudo.

§ 2º - As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas por meio de nota técnica elaborada por profissional habilitado.

§ 3º - Na elaboração das notas técnicas para revalidação de imóveis, deverão ser analisados, no que couber:

I - os dados amostrais dispostos nos laudos;

II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;

III - a existência de imóveis similares ofertados; e

IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.

§ 4º - É recomendável analisar os seguintes índices oficiais:

I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;

II - Índice de preço ao Consumidor Amplo - IPCA;

III - Índice Geral de Preços Médio - IGPM;

IV - Índice Nacional da Construção Civil - INCC; e

V - Índice FIPE ZAP.

§ 5º - A revalidação da avaliação implica necessariamente na extensão de sua validade.

Art. 32 - Em caso de oscilações significativas de mercado, as avaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.

CAPÍTULO III

DOS PARÂMETROS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO PARA COBRANÇA PELA UTILIZAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS DA UNIÃO

Seção I

Da Cessão de Espaços Físicos em Águas Públicas

Art. 33 - As estruturas náuticas de interesse econômico ou particular e de uso misto terão o valor do preço anual pelo uso do espaço físico em águas públicas federais calculado conforme a seguinte equação:

Vcuo = Vefap x A x 0,02, onde:

I - Vcuo = Valor do preço público anual da cessão de uso onerosa em reais;

II - Vefap = Valor do espaço físico em águas públicas em reais por metro quadrado;

III - A = Área de utilização privativa do espaço físico em águas públicas federais e de terrenos da União, se for o caso, em metros quadrados.

§ 1º - Nas áreas contíguas ou distantes até 1.500,00m (um mil e quinhentos metros) da terra firme onde existe um imóvel de dominialidade da União, o valor do metro quadrado atribuído ao espaço físico em águas públicas (Vefap) será igual ao valor do metro quadrado do terreno em terra firme de dominialidade da União que esteja mais próximo do local onde se localiza o empreendimento.

§ 2º - O valor do metro quadrado do terreno de dominialidade da União localizado em terra firme será obtido na Planta de Valores Genéricos - PVG, na base de dados do Sistema Imobiliário de Administração Patrimonial - SIAPA, tomando-se por referência o valor do trecho de logradouro do referido imóvel.

§ 3º - Quando se tratar de estruturas instaladas a mais de 1.500,00m (um mil e quinhentos metros) da terra firme, o valor do metro quadrado atribuído ao espaço físico em águas públicas (Vefap) será obtido pela média dos valores dos trechos de logradouro do Município onde se localiza o empreendimento, obtidos pela PVG na base de dados do SIAPA .

§ 4º - Nas áreas rurais o valor do espaço físico em terras públicas (Vefap) poderá ser obtido pelo valor de terra nua, preferencialmente por meio da Planilha de Preços Referenciais de Terras elaborada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA.

§ 5º - Quando não houver disponibilidade de trechos de logradouro de PVG do município onde se localiza o empreendimento, o valor do metro quadrado atribuído ao espaço físico em águas públicas (Vefap) poderá ser obtido pela média dos valores dos trechos de logradouro do município mais próximo, obtidos pela PVG na base de dados do SIAPA .

§ 6º - Nos casos em que a identificação do Município mais próximo seja controversa, poderá ser utilizada a PVG daquele para o qual é/será recolhido o imposto sobre serviços de qualquer natureza - ISSQN oriundo da atividade do empreendimento.

§ 7º - Em casos especiais e a critério do Secretário do Patrimônio da União, o Valor do preço público anual da cessão de uso onerosa (Vcuo) ou em condições especiais, em regime de arrendamento, se dará por laudo de avaliação utilizando-se o método da renda, elaborado conforme a NBR 14.653.

§ 8º - Nos casos em que a licitação seja exigível, o valor mínimo estipulado para o certame será definido nos termos dos parágrafos anteriores.

§ 9º - Nas estruturas náuticas de interesse econômico ou particular, apenas as áreas de uso privativo do interessado serão consideradas para o cálculo do valor de retribuição à União.

Seção II

Da Cessão de Espaços Físicos em Terras Públicas

Art. 34 - Para determinação do valor da cessão de uso onerosa em áreas de uso comum do povo da União, com fins de implantação e exploração de empreendimentos de interesse econômico ou particular, será considerada a equação:

Vcuo = Veftp x A x 0,02, onde:

I - Vcuo = Valor do preço público anual da cessão de uso onerosa em reais;

II - Veftp = Valor do espaço físico em terras públicas em reais por metro quadrado; e

III - A = Área de utilização privativa do espaço físico em terras públicas federais, em metros quadrados.

§ 1º - Nas áreas contíguas onde existe um imóvel de dominialidade da União, o valor do metro quadrado atribuído ao espaço físico em terras públicas (Veftp) será igual ao valor do metro quadrado do terreno de dominialidade da União que esteja mais próximo do local onde se localiza o empreendimento, ou do valor venal do trecho de logradouro correspondente fornecido pelo Município, prevalecendo o que for maior.

§ 2º - O valor do metro quadrado do terreno de dominialidade da União será obtido na Planta de Valores Genéricos - PVG, na base de dados do Sistema Imobiliário de Administração Patrimonial - SIAPA, tomando-se por referência o valor do trecho de logradouro do referido imóvel.

§ 3º - Nas áreas rurais o valor do espaço físico em terras públicas (Veftp) poderá ser obtido pelo valor de terra nua, preferencialmente por meio da Planilha de Preços Referenciais de Terras elaborada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA.

§ 4º - Quando não houver disponibilidade de trecho específico de logradouro onde se localiza o empreendimento, o valor do espaço físico em terras públicas (Veftp) poderá ser obtido pela média dos valores dos trechos de logradouro do Município onde se localiza o empreendimento, obtidos pela PVG na base de dados do SIAPA.

§ 5º - Nos casos em que a licitação seja exigível, o valor mínimo estipulado para o certame será definido nos termos deste artigo.

§ 6º - As cessões que possibilitarem o uso misto, caracterizado pelo uso do imóvel, em parte pelo uso econômico ou privado e, em outra parte possibilite o acesso e uso, franco e irrestrito da população em geral ou para uso de entes públicos em atividades não econômicas, serão caracterizadas como em condições especiais, descontando-se no cálculo do preço, a área reservada ao uso público.

§ 7º - Em casos especiais e a critério da Superintendência do Patrimônio da União, o valor do espaço físico em terras públicas (Veftp) poderá ser calculado através de laudo de avaliação ou relatório de valor de referência.

Seção III

Da Cessão Onerosa para Terrenos Afetados por Linhas de Transmissão e Distribuição de Energia Elétrica

Art. 35 - Para a determinação do valor da cessão onerosa para as Linhas de Transmissão e Linhas de Distribuição deverá ser observada a Portaria Interministerial MP/MMA/MME nº 37, de 3 de fevereiro de 2014, ou dispositivo legal que vier a substituíla.

Parágrafo único - Para os demais casos de empreendimentos de Linhas de Transmissão e Linhas de Distribuição em áreas da União fora de Unidades de Conservação, o valor da cessão onerosa deverá ser obtido conforme a série de Normas NBR ABNT 14.653.

Seção IV

Da Permissão de Uso

Art. 36 - As permissões de uso terão o valor calculado de acordo com a Portaria SPU nº 1, de 3 de janeiro de 2014, ou dispositivo legal que vier a substituíla.

Seção V

Da Concessão de Direito Real de Uso Onerosa

Art. 37 - O valor da Concessão de Direito Real de Uso - CDRU onerosa será apresentado pelo relatório de valor de referência e calculado considerando as seguintes equações:

Vcdru = [Vau x At] x 0,4 ou 0,6 x Kr x FX, para a concessão apenas de terrenos da União; e

Vcdru = [(Vau x At) + (Ab x CUB x Kd)] x 0,4 ou 0,6 x Kr x FX, para a concessão de terreno e benfeitoria da União, onde:

I - Vcdru = valor da concessão de direito real de uso oneroso em reais;

II - Vau= valor da área da União objeto da CDRU, em reais por metro quadrado, obtidos por meio de Laudo de Avaliação, relatório de valor de referência, quando justificado pelo avaliador e autorizado pela chefia imediata e/ou Superintendente do Patrimônio da União;

III - At = área da terra ocupada, em metros quadrados;

IV - 0,4 ou 0,6 = o valor do Direito Real de Uso equivale a 40% (quarenta por cento) do valor do domínio pleno do imóvel quando residência, ou 60% (sessenta por cento) quando comércio;

V - Kr = coeficiente de redução de acordo com a faixa salarial, considerada até 09 (nove) salários mínimos;

VI - FX = fator extra que poderá aumentar ou diminuir o valor do bem, considerando a especificidade do bem avaliando, devendo estar contido entre 0,50 e 2,00, sendo fundamentado pelo setor de Caracterização e Incorporação das Superintendências do Patrimônio da União;

VII - Ab = área em metro quadrado da benfeitoria da União ocupada em metros quadrados;

VIII - CUB = custo unitário básico, em reais por metro quadrado, fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON adequado às características da benfeitoria e a data de referência; e

IX - Kd = coeficiente de depreciação referenciada pela tabela de Ross-Heideck, conforme vistoria de Caracterização e Incorporação pela SPU.

Parágrafo único - As alíquotas do coeficiente de redução (Kr) correspondem ao enquadramento da faixa salarial limitadas a 09 (nove) salários mínimos, sendo utilizada quando for o caso, na proporção de:

I - 0,20 - quando se tratar de cessionário com renda mensal até 6 (seis) salários mínimos;

II - 0,40 - quando se tratar de cessionário com renda mensal entre 6 (seis) e 7 (sete) salários mínimos;

III - 0,60 - quando se tratar de cessionário com renda mensal entre 7 (sete) e 8 (oito) salários mínimos;

IV - 0,80 - quando se tratar de cessionário com renda mensal entre 8 e 9 (nove) salários mínimos; e

V - 1,00 - quando se tratar de cessionário com renda mensal acima de 9 (nove) salários mínimos.

Seção VI

Do Domínio Útil, Domínio Pleno, Taxa de Ocupação, Foros e Laudêmios

Art. 38 - Para o cálculo das receitas patrimoniais será adotado como base o valor atual cadastrado nos sistemas corporativos da SPU ou mediante avaliação do imóvel, conforme cada caso.

§ 1º - O valor atual será aquele referido à data de vigência da avaliação conforme art. 30 desta IN.

§ 2º - Não serão efetuadas avaliações pretéritas, exceto nos casos de determinação dos valores de laudêmio e de multa de transferência, onde a base de cálculo será o valor do imóvel na época da lavratura do título de transferência, aplicandose a atualização monetária por meio do Indice de Preço ao Consumidor Amplo - IPCA .

§ 3º - Caso o fato gerador do laudêmio seja anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.240 de 2015, as benfeitorias serão consideradas na avaliação.

Art. 39 - O valor do domínio útil de terreno da União, corresponderá a 83% (oitenta e três por cento) do valor do domínio pleno do terreno, nos termos do art. 103, § 2º, do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946.

Parágrafo único - Se o terreno avaliado for parte da União e parte alodial, a avaliação será realizada para o imóvel como um todo, conforme art. 20 desta IN.

Art. 40 - Para a determinação do valor na remição do foro (venda do domínio direto), quando autorizada, o valor considerado será igual a 17% (dezessete por cento) do valor do domínio pleno do terreno.

Art. 41 - Para a determinação do valor de base para cálculo de taxas de ocupação e foros, considerar-se-á o valor do domínio pleno do terreno da União.

Art. 42 - Para a determinação da base para cálculo do laudêmio observar-se-á o valor do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398, de 1987.

Art. 43 - Para a determinação do valor de imóvel parcialmente da União e parcialmente alodial, a proporcionalidade (r) a ser adotada corresponde à razão entre a área do terreno da União (Atu) e a área do terreno total (Att).

§ 1º - Nos casos de benfeitorias localizadas parcialmente na área de terreno da União será adotada a proporcionalidade referida.

§ 2º - As informações a respeito da localização das benfeitorias em área alodial ou da União, constantes dos registros da SPU, poderão ser revistas e corrigidas por requerimento do interessado, devidamente justificado, mediante apresentação de documentação comprobatória ou por iniciativa da própria SPU.

Art. 44 - Na inexistência de matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, as áreas que integram loteamentos e condomínios devem ser consideradas globalmente, excluindo-se as áreas afetadas ao uso comum do povo.

§ 1º - Somente após o registro do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a correspondente abertura de matrículas individualizadas, as unidades serão avaliadas individualmente, ainda que não estejam vendidas.

§ 2º - Para os empreendimentos já registrados no Cartório de Registro de Imóveis, cujas matrículas individualizadas tenham sido abertas, mas não regularizados perante a SPU, as unidades serão também avaliadas individualmente.

Art. 45 - No caso específico de condomínio, o imóvel será avaliado como um todo (área privativa, acrescida da área comum), e a cada unidade corresponderá parcela proporcional a sua fração ideal em relação à área da União.

Art. 46 - Para a fixação dos valores de laudêmio deverá ser utilizada a Ficha de Cálculo de Laudêmio - FCL, expedida pelo sistema corporativo da SPU.

Seção VII

Dos Arrendamentos e Locações

Art. 47 - Os valores das locações e arrendamentos deverão ser fixados de acordo com o mercado imobiliário local, por meio de laudo de avaliação.

§ 1º - Para avaliação das locações de bens deverá ser utilizado o método comparativo direto de dados de mercado locativo.

§ 2º - Para avaliação dos arrendamentos de bens poderá ser utilizado o método da renda.

§ 3º - Mediante justificativa do avaliador poderá ser adotada outra metodologia prevista na NBR 14.653 e suas partes.

Art. 48 - No caso de locações ou arrendamentos de imóveis rurais da União para atividades agropecuárias, a avaliação poderá ser feita com base na renda, através de pesquisa atualizada de preços obtidos pelas cotações da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária- EMBRAPA, Empresa de Assistência Técnica e Extensão Rural - EMATER ou outros órgãos especializados no assunto.

CAPÍTULO IV

DOS PROCEDIMENTOS GERAIS

Seção I

Da Vistoria Técnica

Art. 49 - A vistoria é uma atividade fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel avaliando e o contexto imobiliário em que está inserido, resultando na adequada orientação da coleta de dados.

Art. 50 - Não sendo possível a realização da vistoria, o técnico responsável deverá justificar na avaliação.

Seção II

Do Banco de Dados

Art. 51 - Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações, cada Superintendência do Patrimônio da União promoverá a construção de um banco de dados imobiliários no âmbito de sua circunscrição, cujos valores deverão ser expressos em moeda nacional.

Art. 52 - A coleta de dados relativos ao valor do imóvel far-se-á por meio de pesquisa de mercado, mediante consulta a:

I - corretores de imóveis;

II - prefeituras;

III - cartórios;

IV - corretores locais;

V - anúncios classificados em jornais;

VI - revistas e periódicos especializados;

VII - base de dados dos sistemas corporativos da SPU; e

VIII - outras fontes pertinentes.

Seção III

Da Planta de Valores Genéricos - Pvg

Art. 53 - É competência das Superintendências do Patrimônio da União manter a gestão da PVG nos sistemas corporativos da SPU para fins de definição do valor de domínio pleno dos imóveis da União.

Art. 54 - O valor de domínio pleno a ser atualizado na base dos sistemas corporativos da SPU, para fins de cobrança de foro, taxa de ocupação, laudêmios e de outras receitas extraordinárias serão obtidos de acordo com o artigo 1º do Decreto -Lei nº 2398, de 21 de dezembro de 1987 e do artigo 11-B da Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, ou dispositivo legal que vier a substituí-los.

§ 1º - Os dados necessários para a atualização da PVG deverão ser obtidos pela SPU da seguinte forma:

I - junto aos Municípios e ao Distrito Federal para as áreas urbanas por meio do valor venal; e

II - junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, para as áreas rurais por meio do valor da terra nua.

§ 2º - A adoção do valor venal fornecido pelos municípios a ser adotado pela SPU na atualização da PVG, obedecerá os condicionantes regulamentados pelo Decreto nº 9354, de 25 de abril de 2018, ou dispositivo legal que vier a substituí-lo.

§ 3º - A adoção do valor da terra nua fornecido pelo INCRA a ser adotado pela SPU na atualização da PVG, obedecerá a confirmação de que a área em análise denominase como rural.

Art. 55 - Para a elaboração ou atualização da PVG na base dos sistemas corporativos da SPU, para fins de cobrança de foro, taxa de ocupação, laudêmio e de outras receitas extraordinárias recomenda-se que as superintendências adotem as seguintes etapas:

I - instituição de uma comissão específica de PVG;

II - definição dos objetivos e abrangência dos trabalhos;

III - recepção e análise dos valores venais de terreno e terra nua fornecidos pelos Município ou INCRA;

IV - validação dos resultados;

V - publicidade dos trabalhos;

VI - inserção dos valores atualizados nos sistemas corporativos da SPU; e

VII - elaboração de relatório final da comissão com o trabalho realizado.

Parágrafo único - A depender do caso específico, algumas etapas poderão ser adicionadas ou suprimidas, quando observadas as devidas justificativas do setor responsável.

Art. 56 - As superintendências obrigatoriamente deverão dar publicidade às atualizações, minimamente informando os valores ou percentuais relativos aos trechos cadastrados no sistema corporativo da SPU na qual será disponibilizado em seu no sítio eletrônico oficial.

Art. 57 - Durante a realização de trabalhos que visem à elaboração ou à atualização da PVG, a Unidade Central da SPU poderá solicitar o envio de relatórios preliminares, que ao serem analisados, poderão resultar em novas orientações.

Parágrafo único - Independentemente do relatório preliminar, a Unidade Central, poderá sugerir antecipadamente o universo de atualização e os percentuais ou valores de atualização, em observância das políticas específicas afetas ao tema.

Art. 58 - Após análise da Unidade Central, cada superintendência fará as devidas complementações onde couber para homologação da PVG, seguida da elaboração de um relatório final que deverá ser mantido em arquivo digital nas superintendências para eventuais consultas e auditoria.

Art. 59 - A publicação contendo as informações gerais sobre a atualização da PVG no respectivo exercício será feita em portaria específica no Diário Oficial da União, assinada pelo Secretário da SPU.

§ 1º - A publicação será feita preferencialmente em prazo de até 2 (dois) meses antes da 1ª cota ou cota única referente ao pagamento de foro e da taxa de ocupação.

§ 2º - Além da providência contida no § 1º deste artigo, a Superintendência do Patrimônio da União deverá dar ampla publicidade ao processo de atualização da PVG, buscando formas alternativas de divulgação.

§ 3º - O processo de publicação e alimentação da PVG nos sistemas corporativos da SPU deverá obedecer aos demais ritos necessários, convenientes a cada exercício sendo definido pelos departamentos competentes, a considerar a emissão prévia, entre outros.

§ 4º - A unidade central poderá definir outras formas de publicitar os valores ou percentuais de atualização, em observância das políticas específicas ao tema.

Seção IV

Dos Trechos e Regiões Específicos da Planta de Valores Genéricos- Pvg

Art. 60 - O procedimento de cadastramento e atualização de trechos para fins de remição do aforamento ou a venda do domínio pleno ou útil, bem como nas cessões onerosas que culminem em empreendimentos com forte exploração comercial, ou tratando-se de imóveis atípicos, deverão ser realizadas de forma mais acurada pela respectiva comissão de PVG nas Superintendências.

§ 1º - Constatada a conveniência e oportunidade da União em promover a remição do aforamento, venda do domínio pleno ou útil ou cessão onerosa de trecho ou região específica, deverá a designada comissão da PVG verificar se os valores inseridos nos trechos originalmente cadastrados na base dos sistemas corporativos da SPU encontram-se atualizados com a média dos valores de mercado para aquele trecho ou região.

§ 2º - A confirmação de que o valor inserido nos trechos originalmente cadastrados na base dos sistemas corporativos da SPU será feito mediante comparação com dados de mercados contemporâneos, através de pesquisa direta, aceitando o valor da PVG, caso seu valor esteja dentro do campo de arbítrio de 15% do valor médio encontrado na pesquisa.

§ 3º - No caso da PVG original do Sistema da SPU estar desatualizado com os dados de mercado, conforme observados no parágrafo anterior, a atribuição do valor do metro quadrado do terreno, deverá ser aquele proveniente do tratamento estatístico com dados comparativos de mercado para o trecho ou região destacada.

Art. 61 - Para os casos de trechos ou regiões com edificações consolidadas e na ausência de terrenos disponíveis, a atribuição do metro quadrado do terreno será feita com base num estudo técnico devidamente justificado, de acordo com as normas vigentes de avaliação, específica para o trecho ou região em análise.

Art. 62 - Recomenda-se que as Comissões de PVG elaborem relatório final com o resultado dos trabalhos realizados.

Parágrafo Único - As atualizações da PVG para fins de remição do aforamento ou a venda do domínio pleno ou útil por trecho ou região, bem como nas cessões onerosas que culminem em empreendimentos com forte exploração comercial, deverão ser realizadas por demanda específica, cujo prazo de validade após sua conclusão deverá obedecer ao estabelecido no artigo 30 desta IN.

Art. 63 - Para atribuição do valor do metro quadrado do terreno, nos casos de cessão onerosa com forte exploração comercial e considerados atípicos, a Comissão de PVG deverá observar o impacto e a relevância do empreendimento no entorno de forma a garantir que estes valores obedeçam na maior proximidade a média dos valores praticados pelo mercado, e torne justificável a valoração do trecho específico dissociado dos valores dispostos nos trechos contíguos.

Parágrafo único - O s trechos específicos devem ser cadastrados para os imóveis atípicos, uma vez considerados pela SPU como grandes centros comerciais (shopping centers), complexos industriais, equipamentos que englobem todo um logradouro ou quadra, dentre outros.

Seção V

Da Revisão de Valores

Art. 64 - Os pedidos de revisão de valores serão requeridos no âmbito das superintendências, devendo ser observada a Portaria nº 8.700, de 27 de agosto de 2018, ou dispositivo legal que vier a substituí-la.

Art. 65 - Os pedidos que façam referência ao valor fixado para o imóvel deverão ser analisados pela área técnica responsável de cada Superintendência, de forma a verificar se os valores cadastrados na base da SPU estão compatíveis com o praticado no mercado.

Art. 66 - Após análise do pedido de revisão de valores, a Superintendência comunicará sua decisão ao interessado que poderá, no prazo de 30 (trinta) dias, interpor recurso administrativo.

§ 1º - A decisão a que se refere o caput deverá ser fundamentada, cabendo à Superintendência apontar ao interessado a deficiência que ensejou o indeferimento do pedido, de modo a possibilitar que o recurso eventualmente apresentado contenha os acertos devidos.

§ 2º - Caso entenda que o recurso não contem fato novo ou apresente argumentação descabida, a Superintendência não reconsiderará a sua decisão e enviará a peça para análise da instância administrativa superior.

Seção VI

Da Homologação

Art. 67 - As avaliações de imóveis efetuadas por terceiros deverão ser submetidas à apreciação da área técnica da unidade gestora responsável pelo imóvel da União para que subsidie o respectivo Superintendente ou autoridade responsável da unidade gestora quanto à homologação, em observância das normas técnicas.

§ 1º - A análise com vistas à homologação deverá ser realizada por técnico habilitado de modo a observar o enquadramento do laudo analisado no que preconiza a Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT -NBR 14.653 e/ou do relatório de referência a que se refere esta IN, observando-se ainda o que dispõem os arts. 7º e 8º.

§ 2º - A Nota Técnica específica será elaborada a fim de subsidiar o respectivo Superintendente ou autoridade responsável da unidade gestora quanto à homologação da avaliação, devendo-se analisar, independentemente da metodologia adotada, os seguintes aspectos:

I - a identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que solicitou o serviço;

II - o objetivo e finalidade da avaliação;

III - a identificação e caracterização do bem avaliando;

IV - a verificação da metodologia utilizada e sua justificativa;

V - a especificação da avaliação quanto à indicação dos graus de fundamentação e precisão atingidos, confirmando-os quando couber, com a exibição das tabelas previstas da NBR 14.653, devidamente pontudas, em consonância com a metodologia adotada no laudo;

VI - a qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional (is) responsável (is) pela avaliação;

VII - a conferência da validade da avaliação em observância às orientações vigentes da SPU, dentre elas: apresentação do gráfico "preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653-2; quando da utilização do Tratamento de Dados por Fatores, deverá apresentar a sua validação (publicações de entidades técnicas reconhecidas ou deduzidos ou referendados pelo próprio avaliador), conforme item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2; em caso de existência de "outliers", deverá apresentar análise de aceitação; se o coeficiente de correlação for inferior a 0,75 para os laudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados de mercado, deverá ser justificado; e caso a correlação entre as variáveis independentes seja superior a 0,84, deverá apresentar justificativas.

VIII - a verificação quanto ao recolhimento da ART, quando for o caso;

IX - a verificação quanto ao tratamento dos dados e identificação do resultado, explicitação do campo de arbítrio e intervalos de confiança, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado; e

X - a confirmação do valor determinado na equação apresentada.

§ 3º - Independentemente da homologação da SPU, o valor atribuído é de inteira responsabilidade do avaliador responsável pelo laudo.

Art. 68 - Prescindem de homologação da SPU:

I - as avaliações efetuadas por servidores habilitados das unidades gestoras;

II - as avaliações atribuídas por ato legal à Caixa Econômica Federal;

III - as avaliações realizadas por militares ou servidores civis habilitados das forças armadas;

IV - as avaliações para locação de imóvel de terceiros por órgão da Administração Pública Federal;

V - as avaliações para aquisição ou locação de imóvel no exterior, a serem providenciadas pelo órgão que nele se instalará ou no outro hierarquicamente superior, o qual deverá atestar que o laudo observou as normas técnicas locais; e

VI - as avaliações elaboradas por ente público para fins de doação de imóvel à União.

Art. 69 - As avaliações necessárias ao aforamento de áreas da União, abrangidas pelo art. 12, da Lei nº 9.636, de 1998, quando efetuadas por terceiros, serão homologadas pela SPU ou Caixa Econômica Federal, incumbindo tal encargo a quem tenha contratado os correspondentes serviços.

CAPÍTULO V

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 70 - Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 71 - Ficam revogadas a Instrução Normativa nº 2/2017 e as demais disposições em contrário.

SIDRACK DE OLIVEIRA CORREIA NETO

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