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Doutrina

COVID-19 e a suspensão do pagamento de aluguéis por meio judicial


Autor:
PACHECO, Ana Mikhaelly Gomes

Como se sabe, em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou a elevação do estado da contaminação de Covid-19, doença causada pelo novo coronavírus (Sars-Cov-2), à pandemia. Tal medida foi adotada devido à rápida disseminação geográfica apresentada pelo vírus.

De lá para cá, os estados brasileiros e o Distrito Federal adotaram como principais medidas para enfrentamento da pandemia o isolamento social e a quarentena.

Para dar cumprimento à referidas medidas, determinou-se o fechamento imediato de todos os estabelecimentos comerciais que não prestem serviços essenciais à população, fato que ocasionou um profundo abalo no funcionamento da economia do país.

Diante da evidente crise econômica instaurada, empresários de todos os ramos passaram a buscar saídas para reduzir gastos diante da queda abrupta de faturamento e circulação de capital, dentre elas a redução do número de funcionários ou redução da jornada de trabalho, a renegociação de contratos de empréstimos e locação, e até mesmo a resolução contratual.

Nos casos em que não se mostrou possível a renegociação dos termos contratuais de maneira amigável, os empresários buscaram o poder judiciário para resolver o impasse.

Nesse ponto é preciso destacar que ao Estado descabe intervir, de imediato, nas relações privadas, sendo que as disposições contratuais devem ser observadas entre as partes, vez que o contrato é fonte legítima de direitos e obrigações.

Nesse sentido, o parágrafo único do art. 421 do Código Civil prescreve que "Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual".

Assim, via de regra, as disposições contratuais, quando não eivadas de vícios em sua constituição, obrigam os contratantes, que assumem, a partir do consentimento expressado no respectivo instrumento, a responsabilidade pelo fiel cumprimento do avençado, sob pena de arcar com as penalidades convencionadas.

Contudo, em que pese a limitação imposta pelo princípio da força obrigatória dos contratos, o direito brasileiro sempre trouxe como cláusula excepcional a possibilidade de intervenção judicial para revisar ou resolver os contratos, quando as condições externas à época da contratação fossem consideravelmente alteradas.

Nesse sentido, o juiz da 13ª Vara Cível de Brasília, ao analisar o pedido de tutela de urgência formulado em ação revisional de contrato de aluguel, ajuizada por uma loja de brinquedos infantis, justificou que a interrupção das atividades do comércio durante a atual pandemia formou um quadro de desequilíbrio nas relações comerciais do cotidiano, o que justifica a atuação do Poder Judiciário no intuito de restaurar a isonomia contratual.

Diante disso, concedeu a liminar pleiteada para autorizar o pagamento em juízo do valor proporcional de todos os encargos estabelecidos no contrato de aluguel entre o período 01/03/2020 a 15/03/2020, bem como suspendeu o pagamento do aluguel mínimo.

Em caso análogo, o juiz da 25ª Vara Cível de Brasília deferiu em parte o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para suspender parcialmente o contrato de locação celebrado por uma empresa de tecidos e vestuários.

Nesse caso, o magistrado asseverou que é evidente, desde as medidas de mitigação e supressão da COVID-19, a manifesta desproporção entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução.

Diante disso, determinou que o pagamento do valor mínimo do aluguel e do fundo de promoção e propaganda sejam suspensos. Contudo, manteve o cumprimento das obrigações condominiais.

Seguindo o mesmo viés, o juiz da 18ª Vara de Brasília autorizou que um restaurante situado em um shopping center da capital federal entregasse as chaves do imóvel alugado, ficando suspensa a cobrança da multa pela resolução antecipada do contrato.

Segundo o magistrado, a resolução antecipada do contrato não decorreu de responsabilidade direta de qualquer das partes, motivo pelo qual não há que se falar em cobrança de multa contratual.

O que se vê, portanto, é uma tendência do judiciário a buscar o equilíbrio das relações contratuais, de maneira a isentar ou diminuir os valores devidos a título de aluguel e de multa rescisória aqueles que realmente comprovarem que sofreram drasticamente com as medidas adotadas para enfrentamento da pandemia.

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