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Doutrina

Direito de Laje pela Nova Lei 13.465/2015


Autores:
VIANA, Joseval Martins
SOUSA, Claudia Cristina Rita de

RESUMO

O objetivo desse artigo é abordar a respeito urbanização das cidades brasileiras, através do direito de Laje, criado pela Lei 13.465/2017, de altera os conceitos já abordados até então, sobre o direito da propriedade, daquele onde se dizia que o dono do solo é dono de tudo que está abaixo e acima do solo.

O nosso propósito é apontar as alterações sofridas no Código Civil a respeito dessa nova lei, que além de outras mudanças significativas trazidas ao ordenamento jurídico, acrescentou e disciplinou em definitivo o direito real de laje que era objeto de Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, também muito recente.

Com o crescimento desnorteado e irregular da moradia urbana nas cidades, se fez necessário regulamentar, o direito real, inclusive o direito real de laje, reconhecendo o que já existe de fato no núcleo social de forma informal, trazendo a devida regularização e o direito de propriedade.

Palavras-Chaves: Direito Real de Laje. Direito de Superfície. Solo. Código Civil. Moradia.

INTRODUÇÃO

O presente artigo tem como objetivo abordar um dos direitos constitucionais, o direito da moradia, com relação a forma de titular um o possuidor do imóvel em dono, regularizando uma situação existente de fato em uma totalmente legal.

Antes da Lei 13.465/2017 o que se garantia era a moradia para aqueles que precisem com todos os subsídios necessários para a consecução dessa habitação, por exemplo: materiais, saneamento, urbanístico, de infraestrutura, creditícios e outros. Com objetivo de conceder a moradia de uma forma bem ampla, em plena forma de se habitar e em uma determinada área urbana.

Com a Lei 13.465/2017, altera esse entendimento de uma moradia ampla, plena, em todas as formas de se considerar habitável. Entende-se que o mais importante é dar aos possuidores de imóveis irregulares, o título, a propriedade do imóvel que se habitam, independente se tem todas as conduções necessárias para habitação.

Desse modo, o direito real de laje, vem reconhecer a propriedade das lajes, tornando aquilo que era considerado irregular em regular, concedendo o título de dono de um imóvel construído sobre ou abaixo de imóvel de terceiros.

Assim, o direito de laje adota uma política mais realista em um país tão escasso de recursos, possibilitando o direito de propriedade aquilo que antes não era reconhecido pela Lei existente até então.

O DIREITO REAL DE LAJE

No entendimento jurídico laje é um direito oriundo de uma realidade históricado cotidiano de grande número de famílias brasileiras. Podemos citar como exemplo a doação de pais ou avós que doam á seus entes familiares a laje de suas casas para que esses construam sua moradia para habitação de uma nova família. Ou até mesmo, em lugares mais humildes, em que pessoas vendem suas lajes para outra família habitarem.

Com o advento da Lei 13.465/2017, que trouxe nova redação ao art. 1.510-A do Código Civil, que estabelece que "o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.", a laje passa a ser uma propriedade, bem como a base da construção, ou seja, tanto a superfície da construção como seu inferior (abaixo do solo), podendo ser cedida de forma gratuita ou onerosa.

Dessa forma, o entendimento jurídico do termo "titular da laje" refere-se ao proprietário da laje aérea e, também, do proprietário da laje subterrânea.

O Direito Real de Laje trouxe denominações para as duas espécies desse direito, que são: a) Sobrelevação ou ascendente: para construção vertical superior e b) Infrapartição ou descendente: para construção vertical inferior (abaixo da construção base).

Observa-se que a laje sobrelevação é a mais comum das formações de laje, que está diretamente ligada a construção base. E nesse caso a lei prevê que a ruína da construção base, salvo a não reconstruída em 5 (cinco) anos, cominará na extinção da laje em sobrelevação. Ou seja, se extinta a edificação da construção antecedente, cessará também a e existência da laje construída sobre essa. Exemplo: demolição da base.

Já a laje infrapartição, é aquela que é construída sob a construção base, isso quer dizer, a construção dessa nova unidade se dá no subsolo da construção base. Nesse caso, não há previsão legal da extinção do direito com a ruína da construção base, tendo em vista que essa nova laje encontra-se construída no subsolo e não é afetada pela ruína da construção base, acima.

Em relação a natureza jurídica, o direito de laje é um direito real sobre coisa própria, de forma autônima e independente, conforme previsto nos arts. 1.225 e 1.510-A, do Código Civil, por ser unidades imobiliárias distintas com titulares diferentes, sendo concedido matrículas individuais em Cartório de Registro de Imóveis.

Diante dessa realidade, podemos dizer que a laje ao ser cedida a outros, passa a ser um novo imóvel, como nova matrícula registral, para um novo proprietário.

Assim, sendo um novo imóvel o direito de laje passa a ser um direito de propriedade, possibilitando a transmissão de herança ou transmissão por testamento, ou ainda doação, bem como partilha de bens em uma dissolução de relação marital.

Observamos que com a conquista da regularização de imóveis nessas condições, outros direitos sobre esses bens ficam muito mais fáceis de serem discutidos e resolvidos em outras esferas do direito.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES NO DIREITO REAL DE LAJE

A Lei 13.465/2017 o proprietário originário do imóvel do qual gerou a laje, conservará o sei direito de propriedade sobre o terreno do qual se levantou a construção base. Portanto, os titulares das unidades individuais, não terá nenhum direito, por nenhuma fração do terreno.

Por ser unidades independentes do terreno e da construção base, cada unidade terá sua inscrição no cadastro de contribuinte da prefeitura e cada qual com sua respectiva contribuição tributária. E com isso, os municípios não podem elevar a alíquota do IPTU- Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, com o fundamento de que a construção da laje agregou valor a construção base.

Outro direito existente é o do proprietário da construção base em se opor à criação de novos direitos de laje. E cada novo titular é conferido o mesmo direito, sobre a nova laje sobre ou abaixo a este, entretanto é necessária a anuência de todos os anteriores, já existentes.

Já no artigo 1.510-C, do CC, "determina ser assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código". Esse direito possibilita ao lajeado (titular do imóvel originário), em caso de urgência, mas nunca por meio de conflitos de interesses, realizar a obra necessária, para em seguida cobrar daquele que não colaborou.

Vejamos o artigo 249 do Código Civil.

Art. 249 - Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível.

Parágrafo único - Em caso de urgência, pode o credor, independentemente de autorização judicial, executar ou mandar executar o fato, sendo depois ressarcido.

(...)(BRASIL, Lei 13.465, de 11 de julho de 2017).

Assim, é facultado a qualquer titular executar obras de urgência, apresentar os custos e requerer o ressarcimento de todos os interessados e beneficiários.

Observamos que no art. 1.510-A, § 1º e § 4º, encontra-se um dos direitos do titular do imóvel originário, que é a proteção às novas construções realizadas no terreno. Vejamos abaixo o mencionado nos parágrafos:

§ 1º - o direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 4º - a instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

(...)(BRASIL, Lei 13.465, de 11 de julho de 2017).

Não resta dúvida que sempre que houver uma construção nova no terreno, essa será única e exclusiva do dono do terreno e da construção base. Contudo, é necessário que na ocasião em que se constitua a laje, estabeleçam em contrato as limitações da cessão da laje, na sua origem, definindo especificamente os espaços, indicando de forma detalhada o imóvel objeto do contrato, o imóvel acima, o imóvel abaixo, metragem da área, e, em caso de houver outras construções no terreno, que seja especificado o que compõem ou não o direito.

Assim, qualquer obra que venha ser feita no terreno, pertencerá ao dono da construção base e havendo extensão de laje, deverá ser registrada a cessão dessa extensão, gravando em matrícula.

O texto legal, não trouxe a necessidade de se haver um acesso independente para a nova laje, até porque existem construções que não e possível fazê-la, contudo, caso seja possível é direito do titular da laje construir um acesso independente para si, mesmo que tenha que usar parte do terreno do outro, respeitando os limites da razoabilidade, proporcionalidade e economicidade.

Ao titular da laje (Lajeário), em caso de permissão contratual e anuência dos demais titulares, bem como, seguindo as normas de edificação e de segurança, é assegurado o direito de construir nova laje, conforme previsto no § 6º do artigo 1,510-A, a saber:

"§ 6º - O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes."

(...)(BRASIL, Lei 13.465, de 11 de julho de 2017)

O artigo 1.510-D traz o direito de prioridade na preferência de aquisição da laje que esteja à venda, prioridade essa concedida ao titular da construção base e ao titular da laje, nessa ordem. Assim, a preferência será primeira do dono da construção base, e havendo mais de uma laje é assegurada a preferência à laje ascendente e descendente, que estiver mais próxima dessa unidade sobreposta.

Vejamos o artigo e seus incisos:

Art. 1510-D - Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1ºO - titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2ºSe - houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

(...)(BRASIL, Lei 13.465, de 11 de julho de 2017)

Em relação aos deveres, observamos no artigo 1.510-E traz o dever do titular da construção base, manter a construção em perfeito estado de conservação, para que não prejudique o direito de laje dos demais titulares sobrepostos.

Art. 1510-E - A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

(...)

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único - O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

(...)(BRASIL, Lei 13.465, de 11 de julho de 2017)

Desse modo, se ocorrer a ruína da construção base, essa precisa ser reconstruída no prazo máximo de 5 (cinco) anos, sob pena de reparação civil aos prejudicados. O mesmo se aplica, a construção imediatamente ligada a outra, ou seja, digamos que a ruína está na segunda laje, sendo que as lajes sobrepostas a estas estão sendo prejudicada, a construção que deverá ter a reconstrução das estruturas será essa segunda laje.

Outro ponto importante é a questão do rateio das despesas com a manutenção da edificação, das áreas de uso comum, independente da titularidade, mas sim dos benefícios e serviços que se utilizam.

Constatamos que no que tange aos rateios das despesas das áreas comuns, o legislador se inspirou na disciplina trazida aos condomínios. Vejamos o artigo:

Art. 1510-C - Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

§ 1ºSão - partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

Nesse caso, é muito importante que esteja estabelecido em contrato, ou até mesmo estabelecer em convenção geral de edifício em lajes, mesmo não sendo exigido por lei, já que a norma diz "contrato", regras de convivência e a forma de rateios de despesas comuns, de toda área e benefícios recebidos por todas as unidades. Podemos citar alguns exemplos, tai como: estabelecer de que forma será rateada a manutenção do portão, onde todos utilizam, assim como as escadas, o sistema de esgoto, ralos, a iluminação externa, as despesas com limpeza da área externa, a manutenção do telhado, e outros.

Observa-se que e caso de reparações urgentes das áreas comuns, aquelas que correspondam a todos os titulares, é assegurado que qualquer um dos titulares execute os devidos reparos emergências, sem qualquer solicitação judicial, e que os gastos da obra sejam partilhados por todos os beneficiários desta, de forma amigável. Contudo, caso algum dos titulares não efetue o pagamento de sua parcela, poderá o titular que executou a obra, fazer a cobrança via judicial.

AQUISIÇÃO DO DIREITO DE LAJE POR USUCAPIÃO

Como já mencionado, é muito comum o titular da construção original ceder a laje de sua construção para um familiar, para que nele exerça direito de moradia de forma independente e autônoma.

Nesse caso, preenchendo os requisitos legais da prescrição aquisitiva, poderá esse familiar que exerce direito sobre essa unidade autônoma requer a propriedade por meio da usucapião.

Contudo para aquisição do direito de laje por meio da usucapião, é necessário que usuário da laje tenha comportamento de titular exclusivo da laje durante o período prescricional, com 'animus' é de dono, que a cessão tenha sido a título de comodato de forma gratuita e que exerça posse precária.

CONCLUSÃO

A realidade das cidades brasileiras é que lares são formados através de obras em lajes, tanto de parentes como cedidos por terceiros, de forma gratuita ou onerosa, mas informais e irregulares.

Para atender a realidade brasileira e regularizar aquilo que se encontra irregular, foi criada a Lei 13.465/2017, garantindo assim o direito real de laje, aos titulares de fato destas.

Ao analisar a lei, constatamos que existem espécies de lajes, sendo a sobrelevação e infrapartição, que são de fato propriedades independentes. Bem como, entendemos que o direito real de laje é um direito sobre coisa própria, pela sua autonomia e por estar no listado rol de direitos reais.

Percebemos que a lei regulamenta o que de fato existe em nossa sociedade, trazendo obrigações e prevendo direitos a cada titular de uma unidade de moradia, construída acima ou abaixo de uma construção base, garantindo direitos ao proprietário da construção base e do terreno, e direitos específicos aos titulares das lajes sobrepostas ou subterrâneas. Mesmo sendo pouca utilizada a laje subterrânea, já se encontra prevista em lei.

Além do direito de propriedade, a lei estabelece que todos os beneficiários da área comum, independente de titular ou não, desta área, assim como é aplicado aos condomínios, têm deveres com os rateios de despesas com a manutenção das mesmas, bem como pela reconstrução de estrutura da obra edificada, para que nenhum seja prejudicado em detrimento a outro.

Por fim, analisamos que com o advento do direito real de laje, é possível adquirir a propriedade da unidade construída em laje, por meio do instituto jurídico da usucapião.

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm> Acesso em: 04 de janeiro de 2019.

BRASIL. Lei nº 13.465 de 11 de Julho de 2017. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Acesso em: 04 de janeiro de 2019.

CAMARGO, Marco Antônio de Oliveira. Direito de laje. Explicando para quem quer entender. Revista Jus, fev. 2017. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/55548/direito-de-laje. Acesso em: 17 de Janeiro de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito real da laje: novidade de fim de ano no direito civil brasileiro, 2017. Disponível em: https://www.facebook.com/cristianochavesfarias /posts/direito-real-da-laje-novidade-de-fim-de-ano-no-direito-civil-brasileiro-medida-p/1037161589721365/. Acesso em: 18 de Janeiro de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; EL DEBS, Martha; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje - Salvador:Ed. JusPdvim, 2017. 240 p.

MOTA, Maurício. O Direito real de laje no Código Civil, 28 fev 2018. Disponível em:<https://emporiododireito.com.br/leitura/o-direito-real-de-laje-no-codigo-civil>. Acessado em 22 de janeiro de 2019.

STOLZE, Pablo. Direito real de laje: primeiras impressões, 2017. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 4936, 5 jan. 2017. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/54931/direito-real-de-laje-primeiras-impressoes>. Acesso em: 17 de Janeiro de 2019.

TARTUCE, Flávio. Medida Provisória Introduz o Direito Real de Laje no Código Civil:< http://professorflaviotartuce.blogspot.com/2016/12/medida-provisoria-introduzo%20direito.html>. Acessa em: 20 de Janeiro de 2019.

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