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Doutrina

Da Cobrança de Luvas nas locações não residenciais


Autor:
FERREIRA, Lorena Cruz das Neves

1 INTRODUÇÃO

Dentre os assuntos relacionados aos contratos de locação não residencial está à questão da cobrança de luvas.

No presente trabalho trataremos dos conceitos de luvas, bem como a possibilidade de sua cobrança e o entendimento jurisprudencial acerca do tema.

2 CONCEITO DE LUVAS

A origem da expressão Luvas remete ao Cristianismo. No Século XVIII, durante as procissões, o andor principal com a imagem de Cristo era carregado por fiéis que estivessem luvas nas mãos. (1)

O fato é que tais luvas eram fornecidas pela própria igreja católica que cobrava uma determinada quantia para cedê-las aos fiéis que desejassem carregar ou segurar o andor, ou seja, o fato de determinados fiéis comprarem as luvas seria uma espécie de contraprestação paga para que esses fiéis ocupassem o melhor lugar próximo ao andor, para que esses fiéis pudessem escolher o seu lugar perto do andor. Daí surgiu a expressão luvas.

Luvas é o nome dado ao valor pago adiantado pelo locatário ao locador, geralmente na assinatura do contrato de locação, além do aluguel e demais despesas. Esse valor é um valor único e pré-determinado que pode ser pago a vista ou a prazo.

Tal valor seria um titulo de preferência quanto ao ponto comercial. É um costume muito usual nos dias de hoje, principalmente em localizações excelentes e sabidas valorizadas para a instituição de um estabelecimento comercial.

Funciona como uma espécie de "leilão" sendo cobrada uma quantia de entrada para a garantia da locação.(2)

Nos Contratos de shoppings Center a denominada quantia paga também chamada de "res sperata" se dá, pois o lojista paga esse valor ao empreendedor como forma de contraprestação em decorrência de toda estrutura, condições técnicas bem como estudos de viabilidades realizados pelo shopping, ou seja, o lojista "paga" pra poder participar de toda aquela estrutura já pré determinada, ele inclusive já sabe qual o público esperado, qual tipo de público, características dos clientes do shopping bem como outras coisas.

A diferença da Luvas paga pelo locatário em favor do locador em imóvel comercial fora do empreendimento Shopping para a "res sperata" do shopping seria que no shopping há toda essa vantagem já adquirida, já há toda uma estrutura montada enquanto que na rua talvez o lojista tenha um pouco mais de trabalho. Talvez. Porém do ponto de vista prático é a mesma coisa.

Não obstante, a palavra Luvas tem o sentido mercantil de vantagem, de compensação ou uma garantia de um negocio determinado.(3)

3 LEGALIDADE DA COBRANÇA DE LUVAS

No passado, em alguns contratos de locação, as luvas eram cobradas pelos locadores no momento da assinatura do contrato e também em suas eventuais renovações.

Até que em 1934, Getulio Vargas a fim de coibir determinados abusos, editou o Decreto 24.150, mais conhecido como Lei de Luvas, que impedia expressamente a cobrança de tais taxas. A Lei de Luvas proibia inclusive, a cobrança de qualquer valor especial ou extraordinário, onde em seu artigo 29, configuraria crime de locupletamento.(4)

Porém com o advento da Lei de Locações em 1991 A lei nº 8245, o Decreto 24.150 acabou sendo absorvido.

A Lei de Locações optou por abrandar a vedação a cobrança de luvas, sendo mais permissiva quanto a essa praxe mercantil, que até então era proibida, porém utilizada ilegalmente. A Lei 8.245 em seu artigo 45, proibiu a cobrança de Luvas apenas nas renovações.

Conforme ensina Mario Cerveira Filho:

"Há divergências na doutrina acerca da legalidade e legitimidade quanto à cobrança de Luvas, uma vez que, se a lojista paga altos custos de aluguel, condomínio, fundo de promoção, taxa de administração e mesmo percentagem sobre o faturamento, em determinados casos previstos contratualmente, a cobrança de luvas caracterizar-se-ia um excesso.

No entanto, a jurisprudência vem admitindo esse tipo de cobrança (...)."(5)

Inclusive este é o entendimento expresso no enunciado nº 9 promovida pelo Centro de Estudos e Debates do 2º Tribunal de Alçada Civil em 1992 que diz:

Enunciado nº 9. A lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial.

Como verificaremos nos julgados adiante, a jurisprudência, de fato tem admitido a cobrança de luvas, embora estabeleça que tal cobrança apenas se dá no inicio da locação, ficando vedado a cobrança de luvas nas renovações.

É o que explica novamente o professor Mário Cerveira:

"Frise-se que, tendo em vista, o quanto disposto no artigo 45 da lei de locações, é ilegal a cobrança de luvas na renovação compulsória do contrato de locação comercial, por meio da ação renovatória. Entretanto, caso o lojista não ingresse com a referida demanda no prazo previsto em lei ou não preencha os demais requisitos legais, a renovação somente poderá ocorrer no âmbito negocial, momento que o locador poderá exigir o pagamento de novas luvas."(6)

Nos casos dos contratos de shopping Center os locatário deverá ficar atento quanto ao prazo para propor a ação renovatória (prazo esse decadencial). Caso o locatário perca esse prazo e não conseguir realizar a renovação de forma amigável pode o empreendimento cobrar novas luvas, tendo em vista que ao não exercer seu direito a renovação a loja ficará vaga e disponível para nova comercialização. Se o lojista que já está no ponto comercial quiser permanecer deverá pagar novas Luvas correndo o risco de ser despejado.

Assim vejamos o que explica Fabio Ulhoa:

"Além do aluguel, há outras obrigações de natureza pecuniária assumidas pelo locatário de loja de Shoppings Center. Geralmente, paga-se uma prestação denominada res sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída. O consumidor, por certo, muitas vezes procura o shopping e não especificamente um de seus lojistas. O fundo de empresa do empreendedor do shopping Center (chamado de sobrefundo por Ives Gandra) é, em certa medida, utilizado pelos locatários, que devem, em contrapartida, remunerá-lo por meio da res sperata (...)."(7)

Oportuno dizer que as luvas na prática comercial são cobradas pelo locatário ou empreendedor com as mais diversas denominações, tais como: contrato de cessão de direito de uso de espaço (muito usual na prática), contrato de participação na estrutura econômica, cessão de direito ao uso ponto comercial entre outros.(8)

Quanto ao valor cobrado a titulo de luvas varia de contrato de locação. Certos fatores influenciam no valor a ser pago, tais como: localização do ponto comercial, estratégia concorrencial, estrutura física, bem como outros fatores.

Atualmente, têm se usado como "saída" para uma negociação no que se refere a luvas, principalmente em contratos de shoppings, o empreendedor cobra luvas do lojista e em contrapartida 'monta" a loja para esse lojista, ou seja, a loja fica apta para operacionalização sem que o lojista tenha esse ônus, que em muitas das vezes é alto.

Isso ocorre muito com lojas satélites que já tem certa expressão no mercado, onde o shopping a vê com um possível chamariz de novos clientes, e o lojista vê uma oportunidade de abater esse valor que foi gasto com luvas e entrar em um negócio novo.

Mas essa também é uma questão que varia de negociação para negociação de contrato para contrato.

Sendo assim, embora a cobrança de luvas não esteja positivada em nosso ordenamento jurídico sua cobrança hoje em dia é plenamente legal, sendo inclusive amplamente utilizada em grandes tratativas comercias.

4. JURISPRUDÊNCIA

O entendimento da jurisprudência em relação à possibilidade da cobrança de luvas é no sentido de que esta somente pode ser cobrada na celebração do contrato de locação, sendo que, quando o contrato já está em vigor ou quando está sendo renovado, referida cobrança representaria verdadeira perturbação ao direito do locatário de permanecer no imóvel, ferindo os princípios da Lei do Inquilinato, especialmente aquele insculpido no art. 45.

Nesse sentido, veja decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Revisional. Pedido de majoração do aluguel mensal. Controvérsia restrita ao valor do locativo. Prova pericial realizada segundo a metodologia de renda. Impossibilidade de acréscimo da quantia correspondente a "luvas" no cálculo do aluguel. Valor fixado nos termos da contraproposta ofertada pela locatária que, de acordo com o laudo, está correto e em consonância com o critério de avaliação adotado. Recurso provido. Apelação nº 0152616-05.2010.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GLOBEX ADMINISTRAÇAO E SERVIÇOS LTDA e é apelada AGROPECUARIA BUMAR S/A, da 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Locação. Ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de alugueis e acessórios. Cerceamento de defesa não verificado. Ausência de ilegalidade na cobrança de luvas para novo contrato de locação. Compensação de débito não autorizada. Manutenção da cobrança da multa moratória contratual. Recurso improvido. Apelação nº 0015525-54.2012.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante WILLIAM RIOS RIABEIRO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MOINHO REISA LTDA, da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Vale transcrever trecho do último acórdão mencionado acima:

A cobrança de luvas, no início do contrato, não é ilegal. Nesse sentido é o entendimento do STJ: "Com a vigente Lei do Inquilinato, não há mais vedação quanto à exigência de luvas tratando-se de contrato inicial. A proibição existe apenas no caso de renovação do ajuste. É o que se conclui do seu ar t. 45, que tem por nulas, entre outras, as cláusulas que afastem o direito à renovação, na hipótese do ar t. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Sabe-se que, no direito privado, é lícito tudo o que a lei não proíbe (ao contrário do direito público, em que é lícito somente o que a lei autoriza) de modo que se tem, com segura conclusão, que é admitida a cobrança de luvas na primeira contratação da locação não residencial" (REsp 1.003.581-RJ, Ministro Arnaldo Esteves Lima, 5ª Turma, j. 14/12/2008).

Conforme se verifica da ementa transcrita abaixo, esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o pagamento de luvas não pode constituir perturbação do direito do inquilino de continuar no imóvel.

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. PAGAMENTO DO PONTO E/OU LUVAS. ART. 45 DA LEI Nº 8.245/91. INTERPRETAÇÃO. 1 - A exigência de pagamento pelo ponto comercial e/ou luvas, quando já em vigor o contrato de locação, ainda que não seja uma renovação, no sentido estrito da palavra, representa verdadeira perturbação ao direito do locatário de permanecer no imóvel, ferindo os princípios norteadores da Lei nº 8.245/91, insculpidos no seu art. 45. 2 - Recurso conhecido e provido. RECURSO ESPECIAL Nº 440.872 - SC (2002/0067728-2), RELATOR: MINISTRO FERNANDO GONÇALVES, RECORRENTE: HAIKEL DEQUECH E CÔNJUGE e RECORRIDO: JANE DA SILVA.

Vejamos abaixo alguns trechos do acórdão referido acima:

Em casos de contratos, onde foram consignadas cláusulas obrigando o locatário a pagar valores adicionais, como condições para efetivação da avença locatícia, este Tribunal, mais de uma vez, já se pronunciou pela legalidade e legitimidade dessas estipulações, consoante interpretação lógico-sistemática do art. 45 da Lei nº 8.245/91.

Nesse contexto, a interpretação do art. 45 da Lei nº 8.245/91, já firmada por esta Corte, não se aplica ao presente caso, porquanto tendo sido o pagamento exigido posteriormente à assinatura do contrato, quando já em plena vigência a locação, ainda que não a título de renovação, houve, em última ratio, verdadeira perturbação do direito do inquilino de continuar no imóvel, que se viu totalmente a mercê do locador, na iminência de indevidamente perder o imóvel do seu comércio, situação essa de flagrante afronta aos princípios norteadores da lei de locações.

5.Conclusão.

Em suma, conforme a jurisprudência acima mencionada, a cobrança de luvas é permitida, mas limitada pelo disposto no art. 45 da Lei do Inquilinato, ou seja, não pode elidir os objetivos da lei, proibir a prorrogação da locação prevista no art. 47 ou que afastar o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou, ainda, impor obrigações pecuniárias para tanto.

BIBLIOGRAFIA

BORBA, José Edwaldo Tavares. Direito Societário. 9 ed., rev., aum. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. 11 ed. Vol 1. São Paulo: Saraiva, 2008.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito de Empresa. 5 ed. rev., atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

CERVEIRA, Mario Filho, Shopping Centers - Direito dos Lojistas. 7 ed., São Paulo: Saraiva 2013. p. 94-96.

VIEIRA, Jair Lot, Shoppings Centers Interpretado pelos Tribunais. 1 ed., São Paulo, 2009.

FRANCO, J. Nascimento, A Lei de Luvas e os "Shoppings Centers" Em Shopping Centers: questões jurídicas. Coord. Roberto Wilson Renalt Pinto e Fernando Albino de Oliveira. São Paulo: Saraiva, 1991, p., 123-135

Disponível em: http://www.tudosobreimoveis.com.br

Disponível em: http://www.uj.novaprolink.com.br/doutrina/3690

Disponível em: http://jus.com.br/artigos/21463

Notas:

(1) Retirado de www.tudosobreimoveis.com.br/conteudo.asp

(2) Retirado de www.tudosobreimoveis.com.br/conteudo.asp.luvas

(3) Retirado de www.uj.novaprolink.com.br/doutrina/3690

(4) Retirado de http://jus.com.br/artigos/21463

(5) Mario Cerveira Filho. Shoppings Centers. Paginas 94 e 95.

(6) Apud Mario Cerveira, pagina 95 e 96.

(7) Apud Fabio Ulhoa, pg. 183.

(8) Apud Mario Cerveira pagina 94

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