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Doutrina

A (in)viabilidade da usucapião extrajudicial


Autor:
SÁ, Priscila Zeni de

RESUMO: A desjudicialização dos conflitos se mostra como uma tendência legislativa, delegando ao foro extrajudicial a resolução de demandas que originariamente se decidiam no foro judicial. Nesse sentido, o Novo Código de Processo Civil determinou a alteração da Lei nº 6.015/73, possibilitando o reconhecimento da usucapião por meio de procedimento administrativo junto ao registro imobiliário. Como requisitos para o procedimento encontram-se a expedição de ata notarial, comprovando o período da posse, e a assinatura do proprietário na planta e no memorial descritivos do bem, que comprometerão a viabilidade do instituto, seja porque a ata notarial não comprovará todo o período da posse ad usucapione, seja porque a anuência do proprietário desnaturará a aquisição da propriedade pelo modo originário.

1 Introdução

A realidade contemporânea da sociedade de risco(1) traz consigo um aumento significativo de demandas apresentadas ao Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que a garantia do acesso à justiça como princípio constitucional e processual se mostra cada vez mais presente, em especial no texto do Novo CPC.

Nesse novo cenário, percebe-se que para garantir efetividade ao direito pleiteado, entregam-se algumas questões ao foro extrajudicial, visando garantir o citado acesso, bem como buscando celeridade na resposta estatal.

A usucapião extrajudicial nasce nesse panorama, na tentativa de reconhecer o direito de propriedade de forma mais célere e facilitada, na perspectiva da função social da posse. O instrumento trazido pelo art. 1.071 do Novo CPC, Lei nº 13.105/2015, que introduziu o art. 216-A na Lei nº 6.015/73, Lei de Registros Públicos (LRP), apresenta a possibilidade de pleitear-se a usucapião por meio de procedimento administrativo junto ao Registro Imobiliário, apresentando, para tanto, requisitos formais. Ainda que seja paradoxal que uma lei sobre processo regule um instituto extrajudicial(2), importa ressaltar que não se afastou a via jurisdicional da usucapião preceituada no art. 1.241 do Código Civil. Dentre os requisitos da forma extrajudicial, importa ressaltar a expedição de ata notarial que comprove o tempo da posse, bem como a assinatura do proprietário, na qualidade de titular do direito real da propriedade, na planta e memorial do imóvel.

Pretende-se, portanto, enfrentar a problemática da viabilidade ou não do procedimento extrajudicial da usucapião, não apenas analisando os requisitos impostos pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos, mas buscando verticalizar a discussão sobre a ata notarial como prova plena da posse ad usucapione, bem como da anuência do proprietário na qualidade de titular do direito real de propriedade. Como hipótese preliminar ventila-se que esses requisitos inviabilizarão a modalidade administrativa, salvo se, no foro extrajudicial, tais requisitos sejam flexibilizados.

2 A Usucapião Extrajudicial no Novo CPC

Os prazos da usucapião são uma demonstração das modificações sociais ocorridas na sociedade contemporânea. No texto original do Código Civil de 1916, o prazo para a aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião era de trinta anos na espécie de usucapião extraordinária, tendo sido reduzido para 20 anos na década de 1950, tendo diferentes prazos para pedidos formulados entre presentes e entre ausentes(3). No atual Código Civil, Lei nº 10.406/02, o prazo foi novamente reduzido, e, na lei vigente atinge o máximo de 15 anos, na modalidade extraordinária, coexistindo diversas outras espécies com prazos de dois a 15 anos.

A velocidade das relações sociais, a comunicação facilitada e a fluidez da sociedade contemporânea(4) resta refletida na redução dos prazos, bem como na retirada de prazos diferenciados para os ausentes ao longo do século passado, também em decorrência da abordagem social da posse e da propriedade.

Desde meados do século XX é possível constatar uma significativa mudança no Direito Privado, que constantemente vem sofrendo influências de questões coletivas, tais como a questão ambiental, a preocupação com patrimônio histórico e cultural das cidades, a reparação do dano em caso de extensão de vítimas atingidas, a intervenção do Estado nas relações econômicas e contratuais, entre outras(5). A influência constante das questões coletivas e sociais em sede de Direito Privado fez a doutrina repensar o paradigma da dicotomia entre o público e o privado, ficando obrigada a aceitar uma nova realidade e a constatar a superação dessa separação estanque.

As grandes dicotomias do passado como Estado/sociedade, política/economia, individual/coletivo, público/privado, "estão claramente envelhecidas"(6) e não dão conta da nova realidade da sociedade complexa, ocasionando o que se denomina publicização do direito privado.

A constitucionalização do direito civil também é reflexo da superação dessa dicotomia, e pode ser considerada consequência de todo um processo histórico-jurídico de civilistas e constitucionalistas ao longo do século XX(7). No entanto, na doutrina nacional, foi popularizada especialmente no final da década de 1980, podendo-se constatar que o texto constitucional passou a tutelar questões tipicamente privadas, como a família, a propriedade e a responsabilidade civil. Além disso, buscou a Constituição Federal de 1988 proteger o denominado Estado Democrático de Direito, trazendo para o texto legal os seus principais pilares: a democracia e os direitos fundamentais. Especialmente quanto a estes, trouxe uma exaustiva disciplina de garantias e tornou-as cláusulas pétreas, não admitindo supressão. Muitas dessas garantias referem-se a situações tipicamente privadas, trazendo "regras que regulam e controlam os poderes privados, na perseguição da justiça material"(8). No que tange à democracia, vislumbra-se uma "democracia intermediária permanente", onde se pode perceber a atuação constante e digna do cidadão(9), em especial materializada pelo acesso a justiça.

O fenômeno foi denominado por Fachin(10) como "repersonalização do Direito Privado" e por Perlingieri(11) como "despatrimonialização do direito", tendente a identificar o indivíduo e a dignidade da pessoa humana como valor central do ordenamento, consequência da nova realidade do Direito Civil-Constitucional.

Seja pela publicização do Direito Privado ou pela constitucionalização do Direito Civil, percebe-se que a interpretação das normas pelo julgador exige uma leitura conforme o texto constitucional e seus princípios, além da aplicação direta da Constituição, tal como ocorre na atualidade com a função social da propriedade e nas modalidades especiais da usucapião urbana e rural.

Importa ressaltar que disciplina constitucional da propriedade não foi resultado somente do texto de 1988, pois já estava presente no texto constitucional desde a Constituição Imperial de 1824, já prevista como garantia, e também nas subsequentes, sendo que os indícios acerca da sua função social aparecem no texto de 1934, mas evidentemente com a Constituição Federal de 1988 o tratamento da propriedade se tornou mais abrangente e detalhado, em especial no que tange à intervenções estatais(12).

A transformação da posse em propriedade por meio da usucapião bem como a redução dos prazos para o pleito demonstram a função da social tanto da posse quanto da propriedade, pois ao mesmo tempo em que protege aquele que deu destinação econômica e social ao bem, penaliza aquele que não lhe deu a adequada destinação, abandonando-o. Os fundamentos da usucapião residem na justificativa subjetiva de que o proprietário que abandona o imóvel merece perdê-lo, ou, objetivamente, na medida em que o possuidor deu ao bem destinação econômica e social e, por isso, merece transmudar posse em propriedade desde que cumpridos os requisitos legais(13).

Conforme a modalidade a ser pleiteada, variam os requisitos, mas sempre posse e tempo estão invariavelmente presentes, constituindo-se requisitos essenciais(14). A posse deve ser a chamada posse ad usucapione, ou seja, exercida de forma mansa e pacífica, sem oposições; contínua ou ininterruptamente, ou seja, sem intervalos; e com intenção de dono, animus domini, na perspectiva da teoria subjetiva da posse de Savigny. Já o tempo varia conforme a modalidade, de 15 a dois anos, de acordo com os demais requisitos suplementares (moradia, produtividade, justo título, boa-fé, área do bem, não ser proprietário de outro imóvel, etc.).

Por sua vez, a desjudicialização dos conflitos tem se demonstrado uma tendência dos sistemas contemporâneos, não só no Brasil, mas também em outros países(15), especialmente para concretizar os princípios do acesso à justiça e celeridade processual. A usucapião na forma extrajudicial não é novidade absoluta, pois já era prevista nas hipóteses de regularização fundiária da Lei nº 11.977/09 e, segundo Arruda Alvim, a desjudicialização dos procedimentos especiais não é um movimento isolado na usucapião, mas também presente na retificação administrativa de registro imobiliário (art. 213 da Lei nº 6.015/73); na consignação em pagamento extrajudicial (art. 38, § 1º, e art. 41 da Lei nº 6.766/79); na consolidação da propriedade fiduciária (Lei nº 9.514/97) e na via extrajudicial de inventário, partilha e separação (Lei nº 11.441/07)(16).

Como consequência da desjudicialização dos conflitos e da função social da posse e da propriedade, o art. 1.071(17) do Novo Código de Processo Civil (NCPC) incluiu na Lei nº 6.015/73 (LRP) o art. 216-A, que autoriza o procedimento extrajudicial na usucapião de bem imóvel, a ser processada diretamente perante o registro imobiliário da comarca onde situa o objeto, desde que cumpridos os requisitos apontados nos incisos.

Como documentos, cabe ao possuidor apresentar ata notarial lavrada por tabelião que ateste o tempo e circunstâncias da sua posse e dos antecessores, se for o caso. Há necessidade também da planta e do memorial descritivo do bem imóvel devidamente assinado por profissional habilitado e acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), sendo esse documento assinado pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel, além dos confrontantes. Deve apresentar, também, certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e domicílio do requerente, além de documentos que comprovem a origem, a natureza, a continuidade e o tempo da posse, tais como justo título e pagamento de impostos e taxas.

Acostados esses documentos ao pedido, que deverá ser acompanhado por advogado, cabe ao titular do registro imobiliário proceder a autuação e proceder a conferência dos documentos. Não estando assinado o memorial descritivo e a planta, procede-se a notificação (pessoal ou por aviso de recebimento), interpretando-se o silêncio como discordância. Da mesma forma, ou por meio do oficial de títulos e documentos, dar-se-á ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município para que também se manifestem no prazo de 15 dias. A fim de dar publicidade ao pedido, deve-se publicar edital em jornal de grande circulação a fim de dar ciência a terceiros eventualmente interessados. Após esses passos e conferidos os documentos, e não havendo nenhuma diligência extra, esclarecimento ou elucidação necessária, caberá ao oficial registrar a aquisição do bem em nome do possuidor. De todo modo, o dispositivo legal deixa claro e expresso que a via extrajudicial não prejudica a via judicial, que ainda ocorrerá quando se verificar impugnação por parte dos titulares de direitos reais registrados na matrícula, pelos entes públicos, por qualquer terceiro interessado, ou quando houver suscitação de dúvida, ou, ainda, se for essa a opção do requerente.

3 Ata Notarial da Posse Ad Usucapione

A ata notarial comprovando o tempo da posse do requerente e de seus antecessores é o primeiro requisito apresentado para concretizar a usucapião extrajudicial, conforme se viu do inciso I.

A ata notarial é um instrumento eficaz para transformar fatos atestados pelo tabelião (art. 384 do NCPC(18)) em prova documental produzida por instrumento público, constituindo-se prova plena (art. 215 do Código Civil(19)). Deverá ser lavrada exclusivamente por tabelião de notas (art. 7º, III, da Lei nº 8.935/94). "Tem a finalidade de constatar a existência ou estado de coisas, pessoas ou outros objetos, com a presunção de veracidade típica dos documentos públicos. Nela, o tabelião descreve os fatos que presencia, tanto no recinto interno como em local externo à serventia, ou ainda em ambiente virtual, atribuindo fé pública àquilo que constatar"(20). Ou seja, o objetivo da ata notarial é fazer a prova da posse do possuidor por meio de declaração de tabelião, titular da fé pública para atestar tais fatos e produzir documento público que os retrate.

O fato da ata notarial se revestir da forma pública implica em concluir que "o documento público é dotado de fé pública e faz prova plena. É imperiosa essa presunção, pois não devemos nos esquecer do princípio da segurança jurídica dos negócios, que reclama, acima de tudo, a validade do negócio jurídico e a força persuasiva da prova constituída"(21). Conforme disposto expressamente no texto civil, trata-se de prova plena do fato documentado, sendo que o atual art. 405 do Novo CPC reafirma a carga probatória do instrumento público(22).

Diante disso e da análise de todos os dispositivos legais envolvendo a ata notarial e o instrumento público, pode-se perceber que ela pode produzir prova de fatos atestados pelo tabelião no momento presente, referindo a "existência ou modo de existir de algum fato" ou ainda de fatos "que ocorreram na sua presença". Contudo, a posse que o tabelião necessita declarar e que deverá estar no conteúdo do documento (em especial a característica da continuidade) não se resume ao período presente, abrangendo períodos pretéritos. Assim, a análise de períodos passados, bem como da continuidade da posse pelo lapso temporal necessário à configuração da usucapião restará prejudicada.

A posse que pode embasar um pedido de usucapião não consiste numa posse apenas do momento presente, mas, sim, continuada durante o lapso temporal que varia conforme a espécie e dos demais requisitos que o possuidor comprovar; além de contínua, a posse deve ter sido exercida sem oposição, de forma mansa e pacífica, bem como com intenção de dono(23). Todos os elementos presentes, a posse pode ser classificada como ad usucapione e embasar o pedido inicial.

Ou seja, ata notarial comprova os fatos atestados pelo tabelião, e ainda que possa comprovar que no momento presente o possuidor está na posse do bem, não tem como documentar o período pretérito, o que prejudicaria a modalidade extrajudicial.

O requisito da pacificidade da posse pode ser cumprido pela apresentação das certidões negativas dos distribuidores das comarcas do local do imóvel e do domicílio do requerente, tal como preceitua o inciso III do recém-incluído art. 216-A, mas alerta-se que tais certidões devem constar o requerente tanto no polo ativo quanto no polo passivo de eventuais demandas.

O requisito do animus domini será aferido pelos documentos apresentados e pelos depoimentos colhidos, bem como a anuência do proprietário anterior (que se verá no próximo item) demonstra a constatação desse requisito subjetivo.

Contudo o requisito da continuidade, inexistindo qualquer interrupção da posse ao longo de cinco, 10 ou 15 anos, fica deveras prejudicado, pois não pode o tabelião ir além de sua atribuição para documentar fatos passados.

Aqueles que defendem a viabilidade da ata notarial nessa hipótese de usucapião narram que o tabelião deve fazer constar na ata os documentos que vistoriou, tais como recolhimento de tributos, contratos, fotos, bem como depoimentos de testemunhas e de vizinhos confrontantes(24). Assim, se possibilitaria ao tabelião, não excedendo sua atribuição apenas narrativa, a documentação do fato, viabilizando o procedimento extrajudicial.

Ainda que se verifique essa possibilidade da análise de documentos e da colheita de depoimentos testemunhais, resta demonstrar a contradição entre a disposição legal constante do art. 215 do CC, no qual consta expressamente que a ata notarial faz prova plena do fato documentado, com o § 10 do recém-incluído art. 216-A da LRP ora analisado, pois mesmo que o Código Civil considere a ata notarial como prova plena do fato, o parágrafo admite que qualquer interessado conteste o pedido extrajudicial, impondo a remessa ao Judiciário.

Diante disso, em se tratando de ata notarial que documente a situação fática da posse, não se pode concluir pela prova plena da posse tal como preceitua o art. 215 do CC, sendo uma solução apresentada que essa ata notarial tenha apenas presunção relativa. Parece ser essa a intenção do legislador processualista quando incluiu o § 10 ao art. 216-A da LRP.

4 Anuência do Titular da Propriedade

O requisito que talvez gere a maior inviabilidade da usucapião extrajudicial consiste na manifestação de vontade expressa dos titulares de direitos reais constantes na matrícula do imóvel, por meio da assinatura da planta e do memorial descritivo conforme consta no inciso II.

Entende-se por titular de direito real o próprio proprietário em nome de quem está registrado o imóvel, bem como os titulares de direitos reais sobre a coisa alheia, sejam de gozo ou de garantia, tais como o usufruto, o uso, a habitação, a hipoteca, entre outros.

Primeiramente, sabe-se que as demandas de usucapião, em sua maioria, tratam de casos que tramitam à revelia, já que, em sua maioria, ou os proprietários não são encontrados, ou faleceram, ou sequer os imóveis possuem registro. Em segundo lugar, é bastante incomum de se acreditar que em havendo direito real sobre a coisa alheia haja a anuência do seu titular. Entretanto, ainda que de modo incomum preencham-se os citados requisito, ou seja, ainda que o imóvel não esteja onerado e haja concordância expressa do proprietário, cabe questionar a usucapião extrajudicial como modo de aquisição originário.

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade imóvel. A principal característica dessa originariedade é a ausência de translatividade, de vontade do proprietário anterior. A aquisição se dá "por simples intenção de adquirir"(25) e o modo originário liga-se especialmente à "inexistência da relação entre precedente e consequente sujeito de direito"(26)-(27).

Ademais, é pacífico que a aquisição originária resolve todos os direitos reais ou gravames que oneram o bem, pelo que não há necessidade da autorização dos eventuais credores que tenham algum gravame registrado na matrícula do bem. Isso porque a sentença de procedência da ação de usucapião é meramente declaratória(28) bem como tem efeitos retroativos à posse anterior. Esse efeito faz com que todas as pendências sobre o bem resolvam-se, além de afastar qualquer discussão sobre indenização por frutos, benfeitorias ou acessões por atos praticados pelo possuidor.

Orlando Gomes deixa claro e evidente esse fato quando afirma que "a aquisição da propriedade pela usucapião opera-se ex tunc. Não se realiza quando expira o prazo dentro do qual a coisa deve ser possuída ininterruptamente, mas, sim, no momento em que se inicia a posse. Esta doutrina se inspira na conveniência de proteger terceiros que, supondo ser o possuidor proprietário, com ele mantiveram relações jurídicas com base na aparência de propriedade"(29). Ou seja, quem se protege pelo efeito retroativo da usucapião não são os credores do proprietário em nome de quem o imóvel está matriculado, tal como ora se pretende na nova regra, mas, sim, os terceiros que contrataram com o possuidor que comportou-se como se dono fosse durante todo o lapso temporal da posse, um dos principais requisitos da posse ad usucapione.

Contundente é a conclusão, portanto, de que com a declaração da usucapião "os atos praticados pelo proprietário no decurso do tempo da usucapião decaem (...) desse modo, se o possuidor constitui direitos reais sobre o bem, consideram-se válidos desde o momento da constituição"(30).

Quando o legislador processualista coloca a anuência dos titulares de direitos reais como requisito para a modalidade extrajudicial, compromete a originariedade do modo de aquisição. Isso porque se pode concluir que os titulares de direitos reais registrados na matrícula do imóvel são credores do proprietário, pois, afinal, o registro ainda mantém-se em seu nome. A garantia ou qualquer outro ônus a terceiro em nome do proprietário não podem impedir a aquisição da propriedade mediante a usucapião.

Ademais, ainda que se vislumbre a existência da concordância dos demais titulares de direitos reais de garantia (o que não se imagina que ocorreria na prática), caberá discutir como ficaria a existência e exigibilidade do direito principal. Isso porque a garantia constante do registro seria apenas uma segurança para o credor (hipotecário, por exemplo), como acessório ao contrato principal, e cabe discutir se a anuência do seu titular teria implicações no negócio jurídico principal. Da mesma forma, a anuência do proprietário por meio de sua assinatura na planta do bem imóvel pode levar a concluir que se está diante de uma modalidade derivada.

Transmudar o modo de aquisição de originário para derivado, apresenta inúmeras implicações, tais como a produção de efeitos ex tunc não se operará, pois a eficácia da aquisição derivada consiste exatamente em condicionar a situação à de seu antecessor, cabendo daí eventual discussão judicial acerca das indenizações acima indicadas. Ademais, em se tratando de aquisição derivada, especialmente nos casos em que se apresentar justo título que documente aquisição onerosa, pode-se questionar a constatação de fato gerador de Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI)(31).

Pode-se perceber, assim, que a aquisição da usucapião de forma originária é característica essencial ao instituto, sendo forma de concretização da função social da posse e da propriedade quando permite conferir o direito de propriedade ao possuidor com efeitos retroativos. Assim, não é necessária a manifestação de vontade do proprietário ou de terceiros, para que se opere a aquisição do bem, pela forma judicial ou extrajudicial.

Portanto, a manifestação de vontade do proprietário e de terceiros importa em recair num modo de aquisição derivado da propriedade, desnaturando intimamente o instituto.

Diante dessa exposição, percebe-se que a viabilidade da modalidade extrajudicial restaria em apenas se notificar a existência do pedido aos titulares de direitos reais para se garantir a publicidade do procedimento, relativizando o requisito da anuência do titular de direito real.

Essas questões apresentam-se bastante controvertidas e não se percebe que a doutrina esteja preocupada com elas de forma preventiva e antecipada. Novamente volta-se a incorrer no erro do Direito de sempre estar atrasado em relação às demandas sociais, e todas essas questões serão discutidas a posteriori, no Poder Judiciário, indo de encontro com a tendência da desjudicialização exposta no início.

Pode-se afirmar, portanto, que a modalidade extrajudicial como está prevista relativiza a usucapião como modo de aquisição originário, com sérias implicações na prática do instituto.

5 Considerações Finais

Diante do exposto, é possível concluir que a usucapião como modo originário de aquisição da propriedade é meio de concretização da função social da posse e da propriedade. Da mesma forma, a desjudicialização dos conflitos e seu envio para o foro extrajudicial é uma tendência que pode ser fundamentada pelos princípios do acesso à justiça e celeridade da prestação jurisdicional.

Apesar de ser uma boa iniciativa, questiona-se a eficiência do instituto do modo como está posto, confirmando a hipótese inicialmente prevista da inviabilidade da utilização da forma extrajudicial.

No que tange ao requisito da ata notarial para a comprovação do período de posse ad usucapione, questiona-se a comprovação do período pretérito, já que a ata notarial não poderá fazer prova do período completo da posse para preencher o requisito da continuidade. Ademais, a ata notarial não faz prova plena do lapso temporal e da continuidade da posse como seria da sua natureza, mas a admissão da discussão judicial transforma-a em presunção relativa.

Da mesma forma a aquisição originária implica, ainda, na resolução dos direitos reais e gravames incidentes sobre o bem, mas no caso da usucapião extrajudicial há a necessidade da concordância expressa dos titulares desses direitos, o que na prática torna-se impraticável e, também por isso, inviabilizaria o instituto. Apenas imóveis livres e desembaraçados estariam aptos ao procedimento administrativo. Também não teria serventia para aqueles casos em que o imóvel não possui ainda matrícula, por não ser possível cumprir o requisito legal constante do inciso II.

A modalidade extrajudicial terá sua serventia apenas para a usucapião ordinária, quando o justo título já comprova indícios da anuência do proprietário e, por isso, nos casos em que ainda haja contato entre possuidor e proprietário, o requisito da assinatura deste na planta e memorial descritivo poderá ser cumprido. Nesses casos, ainda, corre-se o risco de o Estado tentar desvirtuar a modalidade originária e incidir tributos sobre a transferência, considerando que a anuência do proprietário transmudaria a modalidade em derivada.

Conclui-se, portanto, que a usucapião por meio do procedimento extrajudicial está significativamente comprometida, seja pelo conteúdo da ata notarial, seja pela necessidade da anuência do proprietário, que transformaria a aquisição em derivada, com as consequências legais advindas desse fato. De todo modo, a relativização desses dois requisitos no foro extrajudicial ainda ensejará a possibilidade da discussão judicial do fato, não se cumprindo o objetivo original do instituto, de garantir a celeridade e o acesso facilitado para o reconhecimento da usucapião.

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PALAVRAS-CHAVE: Usucapião Extrajudicial. Desjudicialização dos Conflitos. Ata Notarial. Anuência do Proprietário. Inviabilidade.

SUMÁRIO: 1 Introdução. 2 A Usucapião Extrajudicial no Novo CPC. 3 Ata Notarial da Posse Ad Usucapione. 4 Anuência do Titular da Propriedade. 5 Considerações Finais. Referências.

TITLE: Administrative procedure of usucaption: (un)feasibility.

ABSTRACT: The lessening of the jurisdiction courts is a trend in contemporary society. Following this trend, the new Code of Civil Procedure has determined amendment of Law 6.015/73 and enables there cognition of property as effect of possession (usucaption or adverse possession) by means of administrative procedure. The requirements of the administrative procedure are, among others, an at a (with public faith) on the time of possession and the signature of the owner of the property, being that these requirements will become the administrative procedure impracticable.

KEYWORDS: Possession. Property. Usucaption. Adverse Possession. Administrative Procedure. Impracticable.

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Referências

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Notas:

(1) BECK, Ulrich. Modernização reflexiva: política, tradição e estética na ordem social moderna. Trad. Magda Lopes. São Paulo: Universidade Estadual Paulista, 1997.

(2) ALVIM, Arruda. A usucapião extrajudicial e o Novo Código de Processo Civil. Revista de Direito Imobiliário, v. 79, jul./dez. 2015, p. 15-31.

(3) Art. 550 da Lei nº 3.071/1916, reformado em 1955 pela Lei nº 2.437/55.

(4) BAUMAN, Zygmunt. Modernidade líquida. Trad. Plínio Dentzien. Rio de Janeiro: Jorge Zahar, 2001.

(5) TEPEDINO, Gustavo. O Código Civil, os chamados microssistemas e a Constituição: premissas para uma reforma legislativa. In: TEPEDINO, Gustavo (Coord.). Problemas de direito civil-constitucional. Rio de Janeiro: Renovar, 2000. p. 1.

(6) CAMPILONGO, Cesar Fernandes. Direito e democracia. São Paulo: Max Limonad, 1997. p. 118.

(7) RODRIGUES Jr., Otavio Luiz. Propriedade e função social: exame crítica de um caso de constitucionalização do direito civil. In: Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Jorge Miranda. Coimbra: Coimbra Editora, 2012.

(8) LÔBO, Paulo. A constitucionalização do direito civil brasileiro. In: TEPEDINO, Gustavo (Org.). Direito civil contemporâneo: novos problemas à luz da legalidade constitucional. Anais do Congresso Internacional de Direito Civil- Constitucional da Cidade do Rio de Janeiro. São Paulo: Atlas, 2008. p. 19.

(9) LORENZETTI, Ricardo Luis. A era da desordem: o fenômeno da descodificação. In: Teoria da decisão judicial: fundamentos de direito. Trad. Bruno Miragem. São Paulo: RT, 2009. p. 41.

(10) FACHIN, Luiz Edson. Direito civil: sentidos, transformações e fim. Rio de Janeiro: Renovar, 2014. p. 162.

(11) PERLINGIERI, Pietro. A doutrina do direito civil na legalidade constitucional. In: TEPEDINO, Gustavo (Org.). Direito civil contemporâneo: novos problemas à luz da legalidade constitucional. Anais do Congresso Internacional de Direito Civil-Constitucional da Cidade do Rio de Janeiro. São Paulo: Atlas, 2008. p. 5.

(12) RODRIGUES Jr., Otavio Luiz. Propriedade e função social: exame crítica de um caso de constitucionalização do direito civil. In: Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Jorge Miranda. Coimbra: Coimbra Editora, 2012.

(13) RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2013. p. 264. No mesmo sentido: GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 187.

(14) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 191.

(15) CARNEIRO FILHO, Humberto João. Reflexões sobre o inventário e partilha extrajudiciais no Código de Processo Civil de 2015: o resultado de um percurso histórico-dogmático. Revista de Direito Civil Contemporâneo, v. 5, out./dez. 2015, p. 119-133.

(16) ALVIM, Arruda. A usucapião extrajudicial e o Novo Código de Processo Civil. Revista de Direito Imobiliário, v. 79, jul./dez. 2015, p. 15-31.

(17) "Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

'Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º - O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º - Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º - O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º - O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º - Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º - Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º - Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º - Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º - A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10 - Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.'"

(18) "Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único - Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial."

(19) "Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

§ 1º - Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:

I - data e local de sua realização;

II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;

III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;

IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;

VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;

VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.

§ 2º - Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.

§ 3º - A escritura será redigida na língua nacional.

§ 4º - Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.

§ 5º - Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade."

(20) WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; CONCEIÇÃO, Maria Lucia Lins; RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva; MELLO, Rogerio Licastro Torres de. Primeiros comentários ao Novo Código de Processo Civil. 2. ed. São Paulo: RT, 2016.

(21) FERREIRA, Carlos Alberto Goulart. Da prova no direito civil. In: LOTUFO, Renan; NANNI, Giovanni Etore. Teoria geral do direito civil. São Paulo: Atlas, 2008. p. 838.

(22) "Art. 405. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença."

(23) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 189-192.

(24) OLGADO, José Lucas Rodrigues. O papel da ata notarial no procedimento de usucapião extrajudicial. Revista de Direito Imobiliário, v. 79, jul./dez. 2015, p. 125-154.

(25) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 159.

(26) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 161.

(27) Há entendimentos no sentido de que o modo originário consiste apenas quando o "domínio surge pela primeira vez na pessoa do adquirente" estando presente apenas na ocupação, contudo, para a maioria da doutrina e para o presente estudo adota-se o critério da manifestação de vontade do antecedente proprietário tal como explicado no corpo do texto. Nesse sentido: GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 161.

(28) Conforme os arts. 1.238 e 1.241 do Código Civil

(29) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 196.

(30) GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 196.

(31) "Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(...)

II - transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;"

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