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Doutrina

Adjudicação compulsória e o registro do compromisso de compra e venda


Autor:
FELLINE, Kamilla Soares

RESUMO: O objetivo deste estudo é trazer a ação de adjudicação compulsória, como o meio adequado para o requerimento judicial da outorga da escritura de bem imóvel, em prejuizo das demais ações existentes, independente de prévio registro no cartório de registro de imóveis, e recusa expressa na outorga, por parte do promitente vendedor, diferenciando as vantagens de se trabalhar com o direito real e pessoal existentes na ação, relevando a importância de atender ao texto positivado em lei e a intenção do legislador ao criar um instituto, para que possamos assim aproveitar o melhor do direito e agilizar o andamento processual.

1. INTRODUÇÃO

O presente estudo tem como principal interesse entender a existência da possibilidade de adjudicar compulsóriamente, o bem imóvel, o qual não houve a devida outorga da escritura no prazo devido e na forma pactuada, sem haver o registro no Cartório do instrumento de Compromisso de Compra e venda, na matrícula e recusa por parte do promitente vendedor.

Relevando a importância do direito a propriedade, inclusive sendo protegido por normas Constitucionais, o estudo ganha corpo, devendo ser utilizada a ratio legis da edição do instituto, quando os pressupostos de existência estiverem presentes, e não abandonando-o para propor ação de obrigação de fazer genérica.

Sabendo, que a adjudicação compulsória é o instrumento jurídico, eleito pelo Decreto-lei 58/37, que viabiliza o direito real à aquisição do bem imóvel, por parte do promitente comprador, recorrer a outro meio jurídico, afasta a especificidade e tramite da demanda.

Portanto, é imperioso entender, que o pedido de adjudicação deve ser considerado, com base na análise total do procedimento de compra e venda do imóvel, bem como os motivos pelos quais não houve a devida outorga da escritura.

2. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E A OBRIGAÇÃO DE FAZER

A ação de adjudicação compulsória é utilizada para reclamar a outorga da escritura de imóvel, que foi adquirido por meio de compromisso de compra e venda, quitado na sua integralidade pelo preço ajustado e que ainda assim não foi devidamente outorgada a escritura.

Contudo, existem alguns requisitos adicionais para o ajuizamento da ação, o que na sua ausência faz com que ingressem em juízo através da genérica obrigação de fazer.

Atualmente, na questão prática não existe muita diferença no trâmite das ações, pois com o novo código de processo civil o rito sumário deixou de existir, porém, por existir ação específica para o trâmite do pedido, em respeito a melhor proteção jurídica é importante conhecer e saber como utilizar o instrumento ao seu favor, com especial atenção a natureza da sentença e da natureza do direito pleiteado.

A ação de adjudicação exige basicamente os seguintes pressupostos:

- Compromisso de Compra e Venda, sem vício do consentimento ou de validade.

- Quitação total do valor pactuado, entre as partes.

- Registro do Compromisso no Cartório de registro de Imóveis.

- Recusa na outorga da escritura.

- Partes capazes para contratar

- Com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Considerando o compromisso de compra e venda livre de vícios, sendo contrato irretratável, onde esteja estipulado expressamente cláusula de não arrependimento e com o valor totalmente quitado, podemos iniciar as considerações pertinentes ao estudo.

3. DA AVERBAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA JUNTO A MATRICULA DO IMÓVEL.

Para escolher a ação de Adjudicação Compulsória deve-se entender, que trata de ação típica do direito real, partindo dessa base sabemos que seu direito é oponível a terceiros e seu objeto é a apropriação de um bem especifico(1).

Assim, a ação deve ser fundada em direito real de aquisição, e por isso deve ser devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o Compromisso de Compra e Venda que envolve o imóvel em questão, na forma do artigo 1.227 do Código Civil, que diz: "Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."

O direito real de aquisição surge com a celebração da promessa de compra e venda, onde haja cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, desde que seja tal contrato registrado em cartório em respeito ao artigo supra transcrito associado ao artigo 1.417:

Art. 1417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (Código Civil, 2002)

A obrigatoriedade do registro do contrato de promessa de Compra e venda, encontra relativizações, quando a responsabilidade de registro ocorrer por conta do vendedor, conforme súmula 167 do STF, ou quando tratar a ação como discussão de direito pessoal, pois assim a falta do registro não fere o direito estabelecido no Código Civil.

A ausência do registro não impede o ingresso com a ação de adjudicação compulsória, conforme súmula 239 do STJ:"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

A súmula do STJ, claramente, permite o ingresso da ação independendo do prévio registro em cartório, junto a matricula, porém nesse caso a ação terá outro tratamento, outra eficácia, por se tratar de direito pessoal, tratando do direito que o sujeito ativo tem de exigir, que o polo passivo que outorgue a escritura resultando o processo em sentença de natureza declaratória do direito, existente entre as partes, envolvidas e citadas na demanda.

Nesse ponto, entendemos a importância de se diferenciar o direito real do pessoal, pois ao registrar a promessa em cartório, como visto acima, esse direito será real de aquisição do bem, podendo ser exigido e litigado contra quem se oponha gerando uma sentença condenatória, gozando de todas as prerrogativas inerentes aos direitos reais, aclarando assim o previsto no artigo 1.418 do Código Civil:

"Art. 1418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." (Código Civil, 2002)

O instituto não será usado apenas para o direito real, mas com a leitura do artigo 1.418 do Código Civil fica fácil entender as vantagens de se usar a ação quando tratada como direito real.

4. A RECUSA NA OUTORGA VOLUNTÁRIA DA ESCRITURA

Conforme visto, o artigo 1.418 do Código Civil traz também a exigência da recusa do vendedor, para o requerimento judicial da adjudicação do imóvel, nesse momento cabe lembrar o artigo 17 do decreto 58/37, que prevê:

"Art. 17 - Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário (quem compra) para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.

Parágrafo único - Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas do depósito." (Decreto-lei 58/37).

Verificamos que o vendedor tem o direito de requerer a intimação do comprador para que lhe outorgue a escritura, conforme o pactuado. Ao saber que o direito do promitente comprador não é apenas o de requerer a outorga como é também o de receber, se verifica um interesse mútuo.

Assim, não havendo a outorga voluntária ou em conformidade com o artigo 17, desnecessária se faz a recusa expressa, pois esta acaba ocorrendo tacitamente, visto que tal procedimento é o que conclui o negócio jurídico bilateral, de interesse de ambas as partes.

Nesse sentido expõe, o doutrinador Fábio Ulhoa Coelho: "Em razão da cláusula geral da boa-fé objetiva, os contratantes devem-se, tanto nas negociações como na execução do contrato, mútuo respeito quanto aos direitos da outra parte. (COELHO, Fabio Ulhoa, 2012, p. 92).

Conforme foi explicado até aqui há diferenças básicas e fundamentais no tramite da ação que possui registro no cartório e a que não tem o registro, contudo sendo a mesma ação trabalhada.

5. DO REGIME DO DECRETO 58/37 E A RATIO LEGIS

Porém, há uma sumula do STF de numero 168 afirmando que: "Não se aplica o regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro."

E, sabendo que o decreto trata da ação de adjudicação, conforme preconiza o parágrafo 2º do artigo 16:

Art. 16 - Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição

Inicia novo conflito de entendimento sobre a necessidade do registro, que em análise conjunta com a sumula 167 que diz: "Para os efeitos do Dl. 58, de 10.12.37, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.".

A súmula permite a adequação da ação ao direito real, durante o tramitar da ação, não sendo esse o óbice jurídico para a troca de instituto processual.

Essa sumula já foi mencionada acima, porém exclui do rol da ação de adjudicação compulsória os compromissos de compra e venda que não foram devidamente registrados no cartório.

Em continuação ao que foi pactuado por tal tribunal editaram a sumula 168, quer permite a averbação do contrato na matricula, no curso da ação, buscando facilitar o andamento processual lhe conferindo agilidade.

Assim, ao se entender que a ação tem sempre o intuito de buscar a concretização de um direito real é importante verificar que o direito de se pleitear a outorga da escritura sempre existirá, pois o direito não será omisso quanto ao direito que positiva em lei, ora "Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda."

Apenas o que muda é a opção pelo procedimento previsto no Decreto- lei 58/37, jurisprudência tem entendido em certos casos que a ação deverá tramitar, independente (2) do registro do compromisso junto a matricula, com base na ratio legis, que é a outorga compulsória da escritura, sendo por uma relação de direito pessoal ou real, defendendo de toda a forma o direito do artigo supra transcrito.

Assim, apesar do objetivo poder ser alcançado de toda forma dando proteção ao direito, para o melhor andamento processual é fundamental conhecer as possibilidades existentes na ação que propõe.

6. CONCLUSÃO

A ação de adjudicação compulsória é instrumento do direito real, criada para que o sujeito ativo se aproprie de determinado patrimônio.

O que confere status de direito real a ação é a vinculação direta do pedido ao bem imóvel, pois ao tratar do direito real de aquisição, com o registro em cartório não se fala apenas do direito pessoal existente entre as partes, mas do direito real existente entre o comprador e o imóvel motivo da demanda.

Aclarando assim, que a adjudicação do bem imóvel se estende a todos aqueles que podem trazer óbice a outorga da escritura, pois a relação independe de terceiros ou do próprio polo passivo, vinculando expressamente o sujeito ativo ao bem imóvel, que motiva a adjudicação.

Conhecendo o entendimento do Supremo Tribunal Federal, em conteúdo sumulado, acompanhado pela súmula do Superior Tribunal de Justiça, em todos os casos deverá o direito ser trabalhado pela ação de adjudicação compulsória, por ser o instituto que traz a melhor proteção e andamento judicial, adequando os pressupostos a instrução da ação.

Palavras-chave: Adjudicação compulsória; registro; compromisso de compra e venda; direito real; direito pessoal; recusa na outorga da escritura.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CÓDIGO CIVIL 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 28 de jul. 2017.

COELHO, Fabio Ulhoa, Curso de Direito Civil, Contratos, 5ª edição, Saraiva, São Paulo, 2012, p. 92, e-book.

DECRETO-LEI 58/37. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1937-1946/Del058.htm>. Acesso em 28 de DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil, Direito das coisas, 4ª edição, Saraiva; São Paulo, 2002, p. 13.

GONÇALVES, Carlos Roberto, Curso de Direito Civil, Direito das Coisas, 13ª edição, Saraiva, São Paulo, 2012, p. 307, e-book.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Disponível em < http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp>. Acesso em 28 de jul. de 2017

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Disponível em < http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/menuSumarioSumulas.asp?sumula=2452>. Acesso em 28 de jul. de 2017.

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Disponível em < http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=168.NUME.%20NAO%20S.FLSV.&base=baseSumulas>. Acesso em 28 de jul. de 2017.

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Disponível em < http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=166.NUME.%20NAO%20S.FLSV.&base=baseSumulas>. Acesso em 28 de jul. de 2017.

NOTAS:

(1) Nos direitos reais há um só sujeito; para a escola clássica é o ativo", para a teoria unitária, o passivo, por ser o direito real erga omnes, isto, se opõe a quem quer que seja, havendo uma relação jurídica entre o titular e toda a humanidade, obrigada passivamente a respeitar o direito do sujeito ativo". 2) Quanto à ação: Quando violados, os direitos pessoais atribuem ao seu titular a ação pessoal que se dirige. apenas contra o indivíduo que figura na relação jurídica. como sujeito passivo.ao passo que os direitos reais, no caso de sua violação, conferem ao seu titular ação real contra quem indistintamente detiver a coisa", 3) Quanto ao objeto: O objeto do direito pessoal é sempre uma prestação do devedor e o do direito real pode ser coisas corpóreas ou incorpóreas, pois tem por escopo a apropriação de riquezas. (DINIZ, Maria Helena, 2002, p.13)

(2) O compromisso de compra irretratável e irrevogável, por conferir direito real ao compromissário comprador e possibilitar a adjudicação compulsória, mesmo não registrado, é considerado justo título, por alguns, para os efeitos de usucapião ordinária. O Supremo Tribunal Federal já decidiu em sentido contrário (RTJ, 97:796). Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, posteriormente, proclamou: "Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento público, seja para o fim da Súmula 84, seja para que se requeira a adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda, gerando direito à adjudicação, gera direito à aquisição por usucapião ordinário" (RT, 732:181).

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