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Doutrina

A lei do inquilinato e o novo Código de Processo Civil: algumas considerações


Autor:
TUKAMOTO, Luana

Resumo

O objetivo deste trabalho é o apontamento de questões a serem consideradas na Lei do Inquilinato após as alterações do Código de Processo Civil, que teve sua entrada em vigor no ano de 2016. Muito embora a sua entrada em vigor seja recente, as discussões e debates acerca de suas alterações e impactos em outras leis começaram junto de seus projetos de alteração. Já, a Lei do Inquilinato, embora anterior as alterações, seguem no geral o Código de Processo Civil, e seus procedimentos, e com a alteração, seguirá esta os novos adventos do Novo Diploma Legal. Desta forma, este artigo apenas pretende levantar as principais alterações que refletem diretamente na Lei do Inquilinato, em seu funcionamento e nas questões que o afetam diretamente.

1. Introdução

É este artigo uma explanação breve que irá tratar da Lei do Inquilinato, assunto este com larga relevância para a sociedade em geral. Muito embora a Lei do Inquilinato seja tema de abundantes estudos, a alteração do Código de Processo Civil, que teve sua entrada em vigor em 18 de março de 2016, trouxe à baila muitas mudanças na referida lei, o que ocasionou diversos questionamentos sobre seu funcionamento a partir das alterações. As principais alterações são certamente quanto à estabilização das tutelas, e ao próprio procedimento processual, que agora é apenas o chamado procedimento comum, deixando de existir o procedimento sumário. Com todas estas mudanças, a intenção do artigo é a de destacar estas alterações, nos quatro procedimentos especiais da referida Lei. A escolha deste tema foi feita a partir da importância do mesmo e o impacto que costuma alcançar na sociedade, certo de que a população brasileira é historicamente grande usuária da locação. Desta forma, o artigo que segue baseia-se em outros artigos, e em literatura específica do ramo Imobiliário. Inclusive, o fato de este tema ser tão atual, mostrou a dificuldade em se encontrar estudos, doutrinas e até jurisprudência para embasar o tema, que contou com o apoio de artigos para tomar corpo.

2. A Lei do Inquilinato

A Lei de Locações é tema dos mais importantes para a sociedade brasileira, uma vez ser uma relação jurídica das mais comuns.

Historicamente no Brasil, a falta de equilíbrio entre a demanda por habitação e a oferta de imóveis, gerava também o descompasso entre a proteção ao inquilino, e ora, ao locador. A classe operária sempre foi a que mais sofreu para ter a sua moradia, uma vez que em busca de trabalho, tende a se concentrar nas grandes cidades, e se depara com a oferta insuficiente e de custo alto de moradia. Ainda, em certos períodos, o inquilino passou a ter mais vantagens, por ser considerado a parte mais fraca, o que acabou afastando investidores na área imobiliária por alguns anos. Até que, com o intuito de amenizar o descompasso, foram criadas novas regras, para assim proteger o locador, e incentivar novos investidores.

O tema passou por diversas alterações no decorrer do tempo, e a própria Lei do Inquilinato, após a sua criação, passou por seqüenciais mudanças.

Atualmente, a Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991, vem tecendo seu vigor, alterada até então, com maior relevância, pela Lei 12.112 de Dezembro de 2009, o que trouxe a época significativas inovações, assim como dúvidas e problemas.

Mas um aspecto importante que norteará este artigo, segue em seu artigo 79, com a explícita indicação de sua aplicação subsidiária ao Código de Processo Civil. E assim, o tema em questão toma suas cores e formas.

Com a alteração do Código de Processo Civil, que passou a viger em 18 de Março de 2016, diversos aspectos mudaram o procedimento das ações locatícias.

A Lei do Inquilinato tem sob sua égide quatro procedimentos especiais, sendo estes a Ação de Despejo, a Ação de Consignação de Aluguéis e Acessórios da Locação, a Ação Revisional de Aluguéis e por último a Ação Renovatória. Mesmo com a ressalva do art. 1046 do Código de Processo Civil, que salienta a permanência em vigor das disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, este deixa claro a subordinação ao Novo Diploma.

3. Das Ações Locatícias

3.1. Ação de Despejo

Feitas todas as observações e ressalvas que mostram a importância deste tema e das alterações realizadas, inicia-se a explanação pela Ação de Despejo.

A ação de despejo tem como objetivo rescindir o contrato de locação, para reaver a posse do imóvel ao locador, quando não for possível a composição entre as partes. Esta poderá se dar em casos de término do prazo de locação, pela necessidade de reparos urgentes, ou pelo não cumprimento das cláusulas contratuais pelo locatário. Esta tem como característica, a possibilidade do despejo liminar. Muito embora haja a nova realidade dos artigos 303 e 304 do Novo Código de Processo Civil, que regem o procedimento da tutela antecipada requerida em caráter antecedente, o despejo liminar em ação de despejo, que tem suas hipóteses restritivas e específicas no artigo 59 da Lei do Inquilinato, não deve ser diretamente afetado, fazendo permanecer a possibilidade de antecipação da tutela. O despejo liminar conta também com o expresso condicionamento a caução do valor de três meses de aluguel, exatamente como disposto no parágrafo 1º do art. 300 do Novo Diploma, garantindo desta forma maior segurança ao pedido. O princípio da especialidade, onde a norma especial afasta a incidência da norma geral, derrogando-a, deve ser seguido, sem ainda falar na importância das locações no ordenamento.

Para evitar o despejo, o locatário poderá contar com o Agravo de Instrumento, que é a medida recursal prevista pelo Novo Diploma, esta que também era possível anteriormente. Porém, na Lei do Inquilinato também há a possibilidade do depósito judicial que contempla a totalidade dos valores devidos, sendo esta mais uma opção para derrocar a estabilização do despejo liminar, previsto no art. 304 do Novo Código de Processo Civil. O artigo 304 do novo diploma legal prevê que a tutela antecipada concedida, tornar-se-á estável caso não haja recurso ou outra medida que tenha o intuito de rever, reformar ou invalidar a mesma. Esta estabilização, conforme disposto no parágrafo 6º do mesmo artigo, não faz coisa julgada, porém, o parágrafo 5º estipula tempo de dois anos para que seja extinto o direito de rever, reformar ou invalidar a decisão. Portanto, caso não seja interposto o devido recurso, ou no caso de ação de despejo, não haja o pagamento dos valores devidos, esta tutela somente poderá ser reformada, revista ou invalidada em uma nova ação própria. Uma vez que o Novo Código de Processo Civil tem o intuito de objetivar a celeridade processual, talvez esta seja a contramão de seu objeto. De toda forma, fica mantida a previsão do disposto na lei especial, possibilitando ao locatário, a possibilidade de pagamento dos valores devidos em sua integralidade.

O Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 334, prevê a designação de audiência de conciliação ou mediação, logo após a distribuição da ação e também se a inicial preencher os requisitos necessários dispostos. Mas voltando ao artigo 1046 do novo diploma, em seu parágrafo segundo, que mantém o princípio da especialidade, a Lei do Inquilinato é bastante clara, tendo a ação de despejo em seus artigos muita clareza quanto ao objetivo de celeridade, para a resolução quanto ao direito tutelado. Se a ação de despejo tem o intuito de salvaguardar ao tutelado, a retomada da posse de um imóvel, vez que o locatário não está cumprindo com o acordado, e este tem meios de evitar o despejo, como o pagamento dos valores devidos, não há motivação suficiente para que haja a designação de audiência de conciliação ou mediação. Desta forma, a audiência de conciliação torna-se dispensável nas ações de despejo. Interessante ressaltar que a Lei do Inquilinato, no tocante a Ação de Despejo, tem natureza processual relacionada a dinâmica dos atos a serem praticados pelo autor e pelo réu, e os prazos estipulados para emendar a mora, que se assemelha ao procedimento executório, onde esta dá maior importância ao cumprimento da obrigação a ser satisfeita pelo réu (Velmovitsky(1), 2016). O artigo da revista online Consultor Jurídico, deste mesmo autor, que melhor explica a não necessidade da audiência de conciliação em ações de despejo, foi recentemente utilizado por um juiz em São Paulo, que dispensou a audiência de conciliação em uma ação, baseado neste artigo. A decisão fundamentada no artigo segue anexa a este. Como já explicado neste, o assunto aqui abordado é demasiado recente, tornando a doutrina e jurisprudência ainda escassa no assunto.

3.2. Ação de Consignação de Aluguéis

A ação de consignação de aluguel tem sua utilidade quando há a recusa do locatário em receber os aluguéis de forma injustificada, ou se o locador não comparecer no local indicado para recebimento e se houver dúvidas quanto a quem deverá receber e terá poderes de dar quitação aos valores devidos. Esta tem em sua defesa as principais alterações. O Novo Código de Processo Civil alterou o instituto da Reconvenção, refletindo de forma direta a defesa na ação de consignação. O artigo 343 do novo diploma, em seu caput, passa a permitir ao réu, que este proponha a Reconvenção na própria Contestação, juntamente a seu texto.

Mas a mais importante alteração, refere-se ao parágrafo terceiro do mesmo artigo, que permite que a reconvenção seja proposta contra o autor e contra terceiro. Isso torna possível a inserção do fiador como terceiro, para cobrança por exemplo, de valores não depositados, mesmo este não fazendo ainda parte do processo. É uma grande vantagem ao Réu, e contribui também para a celeridade processual, aí sim, fazendo jus a celeridade buscada pelo novo diploma legal. Também, nesta modalidade de ação, não há referência alguma quanto a designação de audiência de conciliação, nem pela Lei de Locações, e nem mesmo pelo novo diploma legal, uma vez que a própria letra da lei, pelo artigo 542, a petição inicial deverá requerer a comprovação do depósito a ser realizado em até cinco dias do deferimento da inicial, e a citação para levantar o depósito ou oferecer Contestação. Assim, fica demonstrada ser desnecessária a designação de audiência de conciliação ou mediação nestes casos.

3.3. Ação Revisional de Aluguéis

A Ação Revisional de Aluguéis pode ser ajuizada tanto pelo locador quanto pelo locatário, e tem em sua finalidade ajustar o valor dos aluguéis defasados ao preço de mercado, na hipótese de não haver acordo entre as partes, à época de fixar novo valor locatício. Quanto a esta ação, a primeira mudança é no procedimento. A Lei do Inquilinato prevê que o procedimento utilizado neste tipo de ação seria o rito sumário. Porém, no artigo 318 do Novo Código de Processo Civil ficou instituído que há somente um procedimento, sendo este o comum, salvo disposição em contrário. Desta forma, o procedimento adotado para esta ação, será o comum, acarretando a este tipo de ação as suas regras. Com esta alteração, a audiência de conciliação, que era prevista no artigo 68, inciso II da Lei de Locações, passa a ser feita nos moldes do novo diploma legal, conforme seu artigo 334. O prazo para oferecimento da Contestação deverá ser conforme o artigo 335 da citada lei, de 15 dias a partir da audiência de conciliação, e contados em dias úteis. O aluguel provisório, nos parâmetros do artigo 68, inciso II da Lei do Inquilinato continua a ser utilizado. Inclusive, com a possibilidade de estabilização, conforme já exposto, pelo artigo 304 do novo diploma, caso não haja interposição de recurso ante a decisão que o conceder. Há um ponto no tocante a estabilização da decisão liminar, que necessitará de maior atenção de doutrinadores e juízes. A questão que necessita de maior atenção, se mostra no caso de decisão que negar o pedido de revisão do aluguel, e não havendo interposição de recurso quanto a este, se esta decisão terá estabilidade ou se com o simples pedido de revisão rejeitado este se torna suficiente para afastar a estabilização da decisão (Roque, 2015(2)).

3.4. Ação Renovatória

A Ação Renovatória tem como função permitir ao locatário, mediante condições e atendimento de requisitos processuais, a obtenção de prorrogação do seu contrato locatício pelas vias judiciais. Porém, esta alcança somente as locações comerciais ou não residenciais contratadas por escrito. É uma que poucos pontos têm de alteração. Mas não é demasiado importante ressaltar, que perante o Novo Código de Processo Civil, a audiência de conciliação conforme artigo 334 deverá ocorrer conforme seus moldes. Assim o prazo para defesa será o mesmo do procedimento comum, de quinze dias contados desta mesma audiência. Como prevê o artigo 52 da Lei do Inquilinato, o locador não estará obrigado a renovar o contrato em casos pré-determinados descritos neste artigo. E nestes casos, o parágrafo 3º estipula que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos além de lucros cessantes que tiver ao arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do comércio, em caso da renovação não ocorrer por proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador em até três meses não der a destinação ou iniciar as obras que pretendeu realizar. A indenização pela não renovação da locação e em outras situações da lei inquilinária deve ser guiada pelos artigos 421 e 422 do Código Civil. O artigo 421, que trata da função social do contrato, e o artigo 422 que fala da probidade e boa-fé objetiva, serão considerados não só na condução do contrato, mas também nas fases pré e pós contratuais. Ainda, existe a questão do cumprimento provisório da sentença na ação renovatória. O artigo 73 da Lei do Inquilinato afirma que uma vez renovada a locação, as diferenças dos valores de aluguéis devidos, devem ser executados nos próprios autos e de uma só vez, o que veta o parcelamento, e assim, não condiciona a execução dos valores ao trânsito em julgado, podendo ser realizado desta forma através do cumprimento provisório de sentença.

4. Conclusão

Muitas das questões ainda pendem de dúvidas, principalmente no que tange a estabilização da liminar nas ações locatícias. Assim, estas peculiaridades irão maturar-se com novos julgado que virão. Outras muitas alterações no Novo Código de Processo Civil sequer foram mencionadas neste artigo, mas não são menos importantes. Por exemplo, uma vez que as ações locatícias têm peculiaridades, e devem ser analisadas caso a caso, a questão do artigo 503, em seu parágrafo primeiro do Novo Código de Processo Civil sobre a coisa julgada, deverá ser um grande desafio, pois sua aplicação nas ações locatícias traria um impacto gigantesco, dado os diferentes teores que possuem e suas peculiaridades vistas caso a caso.

Também, outra questão trazida a tona pelo novo diploma legal, é a questão dos prazos processuais, que no artigo 219 deste código, determina que os prazos sejam estabelecidos por lei ou pelo juiz, deverão ser contados em dias úteis, não mais sendo contados em dias corridos, como outrora. A questão até foi bastante discutida, uma vez que sendo um dos objetivos destas alterações a celeridade do processo, esta alteração parece ir de encontro a proposta. Porém, esta questão afeta diretamente os prazos nas ações locatícias, que deverão ser assim contados, inclusive para as desocupações, tendo em vista o caráter processual dos prazos estipulados pela Lei do Inquilinato.

A nova lei foi exaustivamente debatida, estudada, e ainda assim antes mesmo de sua entrada em vigor, havia muitas discussões sobre temas que ainda pairavam sobre como seria o seu funcionamento, e continuou sem resposta. Assim, a prática forense, a jurisprudência e a doutrina, esta última escassa até mesmo para a criação deste artigo, terão muitos desafios ao longo dos próximos anos, para alcançar os pretensos objetivos das alterações no Novo Código de Processo Civil, que são a busca pela segurança e celeridade nos processos.

Referências

BRASIL. LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Poder Executivo, Brasília, DF, 21 out. 1991.Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L8245.htm Acesso em: 23.07.16

BRASIL. Lei nº 12.112, de 9 DE DEZEMBRO DE 2009. Altera a Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Poder Executivo, Brasília, DF, 10 dez. 2009. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm. Acesso em : 23.07.16

BRASIL. Lei nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Poder Executivo, Brasília, DF, 16 mar. 2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 12.07.16

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário - Teoria e Prática. 8ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2014.

VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática - Lei 8.245, de 18.10.1991. 14ª Edição. São Paulo: Editora Atlas, 2015.

VELMOVITSKY, Arnon. Audiência de Conciliação é dispensável em ação de despejo por falta de pagamento. Disponível em <http://www.conjur.com.br/2016-abr-17/arnon-velmovitsky-audiencia-conciliacao-dispensavel-acao-despejo>. Acesso em 23 jul. 2016.

ROQUE, Andre Vasconcelos. Novo CPC e a Lei de Locações: um tiro pela culatra? Disponível em: <http://jota.uol.com.br/novo-cpc-e-a-lei-de-locacoes-um-tiro-pela-culatra>. Acesso em 23 jul. 2016.

CREPALDI, Hugo. Lei de locações apresenta aspectos processuais controvertidos. Disponível em: < http://www.conjur.com.br/2016-mar-11/hugo-crepaldi-locacoes-aspectos-processuais-controvertidos>. Acesso em 23 jul. 2016.

Notas:

(1) Velmovitsky, Arnon. Audiência de Conciliação é dispensável em ação de despejo por falta de pagamento. Disponível em <http://www.conjur.com.br/2016-abr-17/arnon-velmovitsky-audiencia-conciliacao-dispensavel-acao-despejo>. Acesso em 23 jul. 2016.

(2) Roque, Andre Vasconcelos. Novo CPC e a Lei de Locações: um tiro pela culatra? Disponível em: < http://jota.uol.com.br/novo-cpc-e-a-lei-de-locacoes-um-tiro-pela-culatra>. Acesso em 23 jul. 2016.

Anexo

Anexo A

BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Comarca de Piracicaba. Foro de Piracicaba. 5ª Vara Cível. Despacho Inicial. Processo nº 1006935-88.2016.8.26.0451. Ação de Despejo por Denúncia Vazia. Decisão inicial do processo, que para dispensar a audiência de conciliação prevista no novo Código de Processo Civil, utiliza artigo jurídico de Arnon Velmovitsky, chamando o Réu para apresentar a purgação da mora e apresentar a contestação. Juiz: Mauro Antonini. Piracicaba, 29 de Abril de 2016.

 

 

 

 

 

 

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