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Doutrina

Penhora de bem imóvel


Autores:
PEREIRA, Fernanda Rebelo
SHIKICIMA, Nelson Sussumu

Resumo: Neste trabalho falaremos sobre a penhora de bem imóvel, o artigo analisa a possibilidade de penhora sobre bem imóvel, embora a preferência da penhora seja o valor em dinheiro, a penhora de bem imóvel pode ser considerada uma alternativa na busca de bens para o credor alcançar seu objetivo na demanda processual.

1. Introdução

A penhora sobre o bem imóvel é prevista em nosso ordenamento jurídico como a possibilidade de atingir o bem imóvel do devedor pelo credor, em razão de uma dívida, para ter a satisfação do seu crédito.

2. Penhora sobre bem imóvel

A penhora é o instituto que pertence ao direito processual, tendo por objetivo efetuar a apreensão de bens do patrimônio do devedor e/ou responsável, com vista a permitir a posterior satisfação do credor, considerando que a execução por quantia certa contra o devedor solvente é marcada pelo fato de ser expropriatória, atuando o Estado de forma substitutiva, mediante atos de sujeição impostos ao devedor, com a autorização para que o seu patrimônio seja invadido mesmo contra a sua vontade.(1)

Como aludido, penhora é o meio pelo qual o credor pode garantir o pagamento de uma dívida, assegurando através do bem imóvel a pretensão do recebimento por parte do devedor.

Face ao devedor insolvente, deve-se ajuizar ação de execução de título extrajudicial ou cobrança, com a pretensão de receber dívida vencida e não paga.

Acolhida a demanda, o devedor será Citado para que proceda com o pagamento, conforme nosso ordenamento jurídico. Na citação, devedor passará a ter conhecimento do teor da ação e tem sua primeira oportunidade de liquidar a dívida e extinguir a ação, alcançando o objetivo do credor, o pagamento da dívida.

A falta do pagamento fará o credor seguir com a demanda processual na busca de bens para a solução da lide, a penhora de bem imóvel poderá ser efetiva com o deferimento do Juízo.

Nesta oportunidade, o devedor será intimado novamente sobre a penhora do bem imóvel e terá novamente prazo para o pagamento da dívida, antes que a penhora recaía sobre o bem, esse ato processual é imprescindível.

A citação por edital, caso seja deferida pelo Juiz, obedecerá à representação do devedor por curador especial, este também será intimado sobre a penhora do bem imóvel.

Essa fase processual é de extrema importância, o não devido cumprimento poderá causar a anulação de todo o ato da penhora.

A intimação do devedor e seu cônjuge são indispensáveis, desta feita, a sua falta poderá incorrer em nulidade, salvo apenas no caso de regime de separação de absoluta de bens, senão vejamos:

Art. 842 - Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, será intimado também o cônjuge do executado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens.

Contudo, após o deferimento do pedido, resguardado dispositivo legal artigo 867 do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 867 - O juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado.

Posteriormente a lavratura do auto ou termo de penhora, dar-se-á a intimação do executado para abertura do prazo de embargos e para os ulteriores termos do processo executivo. Além da intimação do executado - do cônjuge quando houver -devem-se intimar os credores privilegiados do devedor, quando a penhora incidir em bem aforado ou gravado por penhor, hipoteca,anticrese ou usufruto.

Nesse diapasão o artigo 804 do Código de Processo Civil elucida no tocante, onde passo a transcrever:

Art. 804 - A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.

A penhora de bem imóvel considera-se perfeita e acabada e eficaz entre as partes com a lavratura do auto ou termo de penhora, independentemente da sua inscrição no registro imobiliário.

Ademais, efetivada a penhora deve-se eleger um depositário que pode ser o próprio devedor, o credor, ou ainda um profissional qualificado.

Para corroborar com o quanto explanado acima, em seu artigo 869 do mesmo diploma legal nos ensina, senão vejamos:

Art. 869 - O juiz poderá nomear administrador-depositário o exequente ou o executado, ouvida a parte contrária, e, não havendo acordo, nomeará profissional qualificado para o desempenho da função.

O depositário tem por obrigação zelar pela conservação do bem, visto à possibilidade de levar este imóvel a hasta pública.

A publicidade do ato de constrição judicial ocorre com a averbação na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente mediante certidão de inteiro teor, este procedimento alcançará seu objetivo de dar publicidade a este ato, tornando de conhecimento a possíveis interessados, o registro deve ser providenciado pelo credor.

Contudo, para os imóveis registrados dentro do Estado de São Paulo, desnecessária a expedição, pelo juízo, da certidão de inteiro teor do ato para a respectiva averbação na matrícula imobiliária.(2)

Isso porque, nos termos do Comunicado nº 1328/2013 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, em complemento ao Provimento nº 30/2011, tornou-se obrigatório, no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o uso do sistema da "penhora online", devendo, portanto, toda comunicação de averbação de penhora, ser encaminhada, exclusivamente, pelo referido sistema, aos respectivos Oficiais de Registros de Imóveis do Estado.(3)

Em continuidade, após a devida averbação da penhora na matrícula do bem imóvel de propriedade do devedor, deverá este ser intimado da penhora ora realizada.

Devidamente intimado, caso não haja impugnação ou qualquer impedimento, o credor, após a devida avaliação do bem imóvel, poderá requer a sua venda para satisfação de seu crédito, seja por adjudicação, alienação particular ou alienação em hasta pública.

A avaliação será realizada por perito profissional competente, nomeado pelo juiz.

O valor da arrematação será o mesmo da avaliação e nunca pelo preço vil, em regra a adjudicação terá como base o valor da dívida, salvo nos casos onde será realizada pelo valor da avaliação.

Na continuidade da demanda da execução proposta pelo credor, após as oportunidades estabelecidas em lei para que o pagamento da dívida seja efetivado pelo devedor solvente e não obtendo êxito, resta ao credor se valer da penhora do bem imóvel para ter seu crédito satisfeito.

Importante ressaltar que nesta fase, o credor deve realizar o levantamento dos débitos existentes do imóvel, assim, os débitos fiscais, cotas condominiais, hipotecas e demais credores interessados, poderá ser abatido do valor da arrematação, isso ocorrerá com a habilitação desses credores no curso da execução.

Preferencialmente o imóvel será levado à hasta pública, a ausência de arrematante(s) ensejará na adjudicação.

O auto de adjudicação ou a carta de arrematação deverá ser levado ao cartório de registro de imóveis para a transferência da propriedade mediante recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis - ITBI.

Com a satisfação do crédito, a demanda alcança seu objetivo inicial, ou seja, o adimplemento da dívida pelo devedor. Como discorrido nessa suposta lide, foi necessário o uso do instituto da penhora para que a obrigação fosse cumprida de forma compulsória e plena.

3. Conclusão

O presente estudo trouxe a baila, um tema extenso que pode ser objeto de estudo de inúmeros trabalhos.

O legislador trouxe a oportunidade ao credor, do cumprimento de uma obrigação assumida pelo devedor no momento da tomada de crédito.

De outra banda, trás a oportunidade do devedor solvente honrar com seus bens a dívida vencida, neste estudo é possível concluir que a penhora é um instituto muito justo, gerando efeitos para os dois lados.

Através do estudo da penhora é possível concluir que a penhora sobre o bem imóvel tem a pretensão de garantir o pagamento de uma dívida, resguardando o direito do devedor de solver sua dívida e assim liberar o bem imóvel deste ônus.

Dentre os bens que estão sujeitos a penhora, o imóvel representa garantia certa para que o devedor solvente possa cumprir a obrigação de pagar ainda que não seja da forma preferencial, em dinheiro.

Cumpre relatar, que a penhora de bem imóvel resguarda o direito da propriedade e reserva ao devedor a chance de reverter à penhora através do pagamento da dívida vencida, e por outro lado, faculta ao credor o direito de receber de forma diversa da penhora na forma de dinheiro, incorporando um bem imóvel ao seu patrimônio.

Referências

FILHO, Misael Montenegro. Curso de Direito Processual Civil. 6ª ed. São Paulo: Editora Atlas S.A., 2010.SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário Teoria e Prática.8ª ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2010.

PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Novo Código de Processo Civil, Comentado artigo por artigo e aplicado na prática.1ª ed. São Paulo: Editora Cronus, 2015.

Notas:

[1] FILHO, Misael Montenegro. Curso de Direito Processual Civil. 6ª ed. São Paulo: Editora Atlas S.A., 2010. p. 388.

[2] Sítio eletrônico Tribunal de Justiça de São Paulo.https://www.extrajudicial.tjsp.jus.br/pexPtl/arquivos/penhora-online.pdf. São Paulo.23/07/2016.16:30.

[3] Sítio eletrônico Tribunal de Justiça de São Paulo https://www.extrajudicial.tjsp.jus.br/pexPtl/arquivos/penhora-online.pdf. São Paulo. 23/07/2016.16:57.

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