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Doutrina

Dialética acerca da (in)existência de personalidade jurídica do condomínio edilício para adjudicar bens imovéis.


Autor:
SAMPAIO, Marciléia Egidio

Resumo: O Direito é visto como ciência jurídica e social, de modo que tem o dever de adaptar às novas necessidades transformadoras da sociedade, tanto no aspecto social, quanto no econômico. Ao refletir acerca da visão do Direito Civil Constitucional, faz-se necessária a compreensão do instituto do condomínio edilício como verdadeiro modus vivendi da sociedade atual, se assim podemos afirmar. O objetivo deste artigo é analisar se o sistema jurídico-normativo brasileiro pode ser, ou não, vislumbrado como incompatível com a personificação jurídica do condomínio edilícios, sob pena de semear insegurança e incerteza nas relações jurídicas, travando assim, uma dialética quanto a in(existência) da personalidade jurídica dos condomínios edilícios. Atualmente observamos inúmeras decisões contraditórias acerca da sua personificação jurídica acumulam-se nos armários do Judiciário.

Introdução

O artigo tem por objetivo abordar uma dialética quanto à evolução jurisprudencial a respeito da ausência de concessão legal expressa de personalidade jurídica ao condomínio edilício, bem como a possibilidade de adjudicar bens imóveis.

Sabe-se que o ordenamento jurídico pátrio permite ao condomínio edilício capacidade de estar em juízo, conforme observamos nos seguintes artigos do Novo Código de Processo Civil, artigos. 70 e 75, incisos. XI; e Código Civil, art. 1.348, incisos. II e VII; lei 4.591/64, artigo. 12, § 2º, artigo. 22, § 1º, "a".

Destaca-se ainda que, existe ainda a possibilidade que ele seja autor em demandas de cobrança, inclusive indenizatórias, bem como desapropriação indireta de área comum etc., podendo também ser réu quanto às aspirações que o qualifiquem como "devedor" ou "responsável por quantia ou obrigação".

Cumpre destacar que, que a Secretaria da Receita Federal concede inscrição no CNPJ/MF a esse ente corporativo. Por meio desta inscrição existe a possibilidade de aquisição de aparelhamentos de bens móveis, prestação de serviços de manutenção de coisas e áreas comuns, contratação de funcionários, emissão de documentos inerentes, exigibilidade e quitação de tributos, encargos e contribuições sociais, entre outros.

Por fim, o objetivo deste artigo é compreender se o sistema jurídico-normativo do Brasil vislumbra a(in)compatível com a personificação jurídica do condomínio edilícios, a maior dialética seria a insegurança jurídica e incerteza nas relações jurídicas, ocasionado assim, uma dialética quanto a in(existência) da personalidade jurídica dos condomínios edilícios.

Atualmente, é possível observar inúmeras decisões conflitantes acerca da personificação jurídica dos condomínios edilícios, por este motivo a relevância deste artigo.

Personalidade Juridica Versus Condomínio Edilício

Vale destacar que, o condomínio edilício tem sido analisado sob as mais diversas abordagens da persona ficta, intelectual e coletiva, que se distingue corretamente os titulares de cada uma das unidades autônomas. Cumpre destacar que, o Condomínio Edilício, não é emoldurado como uma pessoa jurídica em sentido estrito, do mesmo modo isto ocorre com outros entes formais, tais como: o espólio da herança jacente ou vacante, a massa falida e a sociedade irregular.

Dito de outro modo, não se pode negar que a personalidade jurídica do condomínio edilício não encontra respaldo no artigo 44 do Código Civil de 2002.

Art. 44 - São pessoas jurídicas de direito privado:

I - as associações;

II - as sociedades;

III - as fundações.

IV - as organizações religiosas;

V - os partidos políticos;

VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada;

§ 1º - São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.

§ 2º - As disposições concernentes às associações aplicam-se subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da Parte Especial deste Código.

§ 3º - Os partidos políticos serão organizados e funcionarão conforme o disposto em lei específica.

Por outro lado, dar ao condomínio as mesmas características de uma associação, ou termos práticos como uma pseudo-solução paliativa, não entenderíamos como contrario ao direito, e muito menos ainda os interesses dos condôminos, pois atrás da Assembleia Geral, poderia delimitara atuação daquele, de modo que poderia deliberar sobre a possibilidade ou não de arrematar bens nos processos ajuizados pelo próprio condomínio, referente por exemplo, a cobrança de cotas condominiais.

Podemos citar os dispositivos legais sobre à temática abordada, artigo 63, § 3º, da Lei nº. 4.591, de 1964, prevê que o condomínio é carente de personalidade jurídica, porém admitiu uma série de questões como se empresa fosse,ao ser atribuído o número no cadastro de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, e, logo, admite uma compreensão como associação de pessoas que se aprazados condôminos particularmente analisados.

Ademais como se sabe, o condômino edilício consiste em instituição criada por ato entre vivos ou testamento, e que gerar efeitos jurídicos com a inscrição no Registro de Imóveis competente.

Assim, o artigo 1.332 do Código Civil dispõe sobre a capacidade processual do condomínio, de modo que este, poderá ir até os Tribunais para o ajuizamento de ações que visam a cobrança de cotas condominiais inadimplidas.

O que chama a atenção é para o fato de que quando se permite a adjudicação, pelo condomínio edilício, sob um bem imóvel penhorado no feito executivo devido às cobranças condominiais, por exemplo, mesmo que não previsto expressamente no artigo 44 da lei civil, está reconhecida a personalidade perante os tribunais, e ressalta-se ainda não apenas a sua capacidade processual, mas também a personalidade.

A questão xeque, é que o bem imóvel adjudicado pelo condomínio em execução de ação originária de cobrança restaria gravado com uma espécie de "cláusula de inalienabilidade" em prejuízo do condomínio, uma vez que a lei lhe permite adquirir a unidade autônoma, mas não lhe dá o suporte necessário para exercer a faculdade proprietária de dispor de tal bem.

Afinal: Condomínio Edilício Tem Personalidade Juridica para Adjudicar Bens Imoveis?

Segundo Carlos Roberto Gonçalves, compreende que:

Nem todo grupo social constituído para a consecução de fim comum é dotado de personalidade, porquanto, alguns, embora detenham características peculiares à pessoa jurídica, não apresentam os requisitos imprescindíveis à personificação, porque são formados independentemente da vontade de seus membros, ou por ato jurídico que vincula um corpo de bens (GONÇALVES, 2003, p.192).

Neste sentido Sílvio de Salvo Venosa elucida que, apesar de o condomínio poder figurar extrajudicialmente em aquisição de direitos e contratação de obrigações, não existe a affectio societatis, haja vista que "quem adquire um apartamento não está buscando nenhum relacionamento com os co-proprietários. Esse relacionamento decorre de situação fática e não de uma situação jurídica" (in Direito Civil: Parte Geral. São Paulo: Editora Atlas S.A.:2001, p.223).

Desta forma, se considerarmos que a ausência de personalidade jurídica do condomínio edilício, não seria viável o registro de escrituras de compra e venda de imóveis dando como atribuição a propriedade ao condomínio.

O artigo 44 do Código Civil enumera, de forma não exaustiva, as pessoas jurídicas de direito privado, já citado anteriormente.Verifica-se que deste rol exemplificativo, não consta o condomínio edilício.

De acordo com o artigo 12 do Código de Processo Civil:

"serão representados em juízo, ativa e passivamente: IX - o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico".

GONÇALVES (2003) afirma que:

"a doutrina diverge quanto à natureza jurídica do condomínio em edificações - edilício ou horizontal. Enquanto uma corrente nega-lhe a condição de pessoa jurídica, outra parte da doutrina admite a personalidade jurídica do condomínio edilício, principalmente em razão da norma contida no artigo 63, § 3º, da Lei n.4.591/94, segundo a qual "no prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio" (GONÇALVES, 2003, p.195).

Portanto, podemos compreender que parte da doutrina entende que existe a possibilidade de adjudicação de bens ao condomínio, apenas em decorrência da ausência falta de pagamento do preço da construção, conforme disposto na lei que trata do condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Conforme, afirma Carlos Roberto Gonçalves, a admissão da adjudicação de bens ao condomínio, prevista no artigo 63, § 3º, da Lei n.4.591/94, não confere ao condomínio, por si só, a condição de pessoa jurídica. Na verdade, refere-se: a "solução anômala, ditada por razões de conveniência prática" (2003, p.196).

Com efeito, o artigo 1.331 do Código Civil, ao tratar dos condomínios edilícios, esclarece que "pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos".

O artigo 1º da Lei n.4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, por sua vez, prevê que:

[...] as edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Por conseguinte, o entendimento de que o condomínio detém personalidade jurídica, em razão da possibilidade de adjudicação de bens, conflita com o sistema do Código Civil e da Lei n.4.591/64, que determinam que o condomínio edilício apresenta, como elementos constitutivos, unidades autônomas, como propriedade exclusiva de cada condômino.

Mostra-se viável concluir que os condomínios edilícios apresentam-se como entes despersonalizados, embora possuam capacidade para atuar em juízo.

Na esteira desse raciocínio, colaciono os seguintes precedentes do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais e deste Egrégio:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONDOMINIO - PESSOA JURÍDICA POR EQUIPARAÇÃO - PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO - REJEIÇÃO - PRESENÇA DE LISTICONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO - CITAÇÃO - NECESSIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os condomínios são entes despersonalizados, ou seja, desprovidos de personalidade jurídica, embora faça parte de relações jurídicas como contratante, empregador, etc. Assim, mesmo não dispondo de personalidade jurídica, o ente despersonalizado é sujeito de direitos e obrigações, podendo ocupar o polo passivo ou ativo em ações. Muito embora o agravante alegue que o agravado nunca teve posse da área dos portões de entrada pela Rua Américo Magalhães, que sempre foi utilizada exclusivamente pelos condôminos dos prédios 655 e 635, tal alegação não retira do agravado, a priori, o seu interesse processual, nem torna impossível juridicamente o pedido de ser reintegrado na posse de uma área que alega ser utilizada como passagem comum. Não fosse isso, a mim me parece, nesse momento de cognição incompleta, que a matéria é de mérito, dependente do contexto probatório. Por fim, quanto à inclusão do Condomínio do Prédio 635, como litisconsorte passivo necessário, entendo ser cabível. Isso porque o agravante sustenta que a área em que o agravado pretende ser reintegrado na posse sempre foi, exclusivamente, utilizada por eles, Condomínios dos Prédios 655 e 635. Recurso parcialmente provido(Agravo de Instrumento Cv 1.0024.12.165749-8/001, Relator(a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/01/2013, publicação da súmula em 01/02/2013).

APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO DE PRÉDIO. TERRENO VIZINHO HABITADO. INVASÃO DE ESPAÇO AÉREO. NECESSIDADE DE INSTALAÇÃO DE TELAS DE PROTEÇÃO. INTERDIÇÃO TEMPORÁRIA DA ÁREA DE LAZER. INCÔMODO. ATO ILÍCITO. INEXISTÊNCIA. DANOS MATERIAIS. PROVA. ESSENCIALIDADE. DANO MORAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ENTE DESPERSONALIZADO. DESCABIMENTO. (...) Sendo o condomínio edilício um ente despersonalizado, apesar de gozar de capacidade processual, a ele não é conferida a proteção dos direitos da personalidade, motivo por que não pode ser vítima de danos morais. (Acórdão n.471775, 20080110246533APC, Relator: NATANAEL CAETANO, Revisor: FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/12/2010, Publicado no DJE: 11/01/2011. Pág.: 249).

Entretanto, temos jurisprudência e doutrinadores contrários a esta posição. Vejamos a seguir a opinião de alguns doutrinadores e julgados:

Segue a definição de Fábio Ulhôa Coelho:

Deve-se instituir o condomínio edilício sempre que num prédio houver partes de propriedade exclusiva do condômino e partes de propriedade comum. (...) Quando a coisa está divida em parte pertencentes cada uma a um proprietário, não há condomínio. Quando ela é inteira da propriedade comum e duas ou mais pessoas, o condomínio é geral. Havendo, porém, a repartição em partes de propriedade exclusiva e partes comuns, a instituição do condomínio edilício será obrigatória. (COELHO, 2012, p.151/152)

O que podemos observar é que há lacuna na lei sobre a natureza jurídica do condomínio edilício, pois esse não está incluso no rol de pessoas jurídicas de direito privado do artigo 44, I a V do Código Civil, como já citado anteriormente, e nem tão pouco se equipara às associações e sociedades civis.

O que percebemos é que essa omissão é criticada pela doutrina, devido os interesses sociais e econômicos cada vez mais complexos que giram na orbita destes condomínios.

É conhecido o caso concreto, que com frequência se repete Brasil afora, no qual o condomínio perdeu a opção de compra de um terreno contíguo que solução daria ao crônico problema de falta de vagas para estacionamento de veículos, pela impossibilidade de se reunirem numa escritura 200 pessoas (= número de condôminos) para a compra em seu nome, pois o tabelião recusou-se a lavrar a pública forma na qual, para tal aquisição, o síndico seria o representante do condomínio5. Sérias dificuldades terá ainda o condomínio que decidir comprar um imóvel defronte ao prédio, com o objetivo de valorizar os apartamentos, impedindo a construção de outro edifício6. Além disso, cumpre destacar a dificuldade adicional imposta ao condomínio que, a despeito da legitimidade processual para deflagrar a ação de cobrança ou execução judicial de quotas condominiais em atraso, estaria em princípio alijado de adjudicar a unidade, a despeito de o art. 647 do Código de Processo Civil eleger essa modalidade de alienação como preferencial. Ou seja, um verdadeiro paradoxo, pois torna inócua e sem sentido sua capacidade postulatória, na medida em que lhe frustra obter qualquer resultado prático, a satisfação do crédito. Impedido ainda estará de adquirir unidade autônoma e revertê-la ao uso comum de interesse dos condôminos, conforme deliberado em assembleia, ou ainda de requerer a constituição de usufruto em seu favor. (grifo nosso)(1)

Diante do exposto percebemos que nítidas estão as diversas contradições no fato de que alguns "atos" como "pessoa jurídica" são permitidos ao condomínio edilício, outros atos não!!!

Vamos refletir:

Se o condomínio pode ter empregados, se o condomínio pode adquirir bens móveis em geral, se o condomínio tem inscrição no CNPJ da Receita federal, se o condomínio é titular de conta corrente bancária, se o condomínio recolhe tributos, se o condomínio pode litigar em busca de seus direitos e pode ser processado quando der causa a prejuízos, se o condomínio naturalmente tem vida autônoma em relação aos condôminos, por que o condomínio não poderia adquirir imóvel?(DA SILVA FILHO, Flor Edison. Boletim Jurídico da AGADIE 63, p. 3 e 4. IN: PAIVA, João Pedro Lamana)(2)

Mesmo podendo realizar todos estes atos, este não poderia adjudicar bens imóveis?!?

Pode-se entender que "falta de personalidade jurídica" não impediria o condomínio edilício, adjudicar uma unidade residencial penhorada em consequênciade dívidas condominiais, por exemplo. Isto é possível conforme previsão expressa do artigo 63, parágrafo 3º, da Lei 4.591, de 1964, como segue:

"Art. 63 -

§ 3º - No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio. (grifo nosso)

Nesse sentido colacionamos os seguintes julgados, que decidiram pela viabilidade de adjudicação em favor do condomínio:

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CARTA DE AJUDICAÇÃO. CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. È possível o registro da carta de adjudicação passada em favor do condomínio, em execução proveniente de cobrança de cotas condominiais. APELAÇÕES PROVIDAS. (TJRS Apelação Cível nº 70022308258, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, J. em 08/04/2010)(grifo nosso)

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CONDOMÍNIO. ADJUDICAÇÃO. REGISTRO. POSSIBILIDADE.

Tratando-se de condomínio devidamente registrado no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), com número próprio e não se tratando somente de sociedade de fato, tem ele personalidade jurídica para adquirir imóveis. Apelação procedente (TJRS - Apelação Cível n. 70024755506, rel. Des. Guinther Spode, julgada em 19-8-2008).

CONDOMÍNIO. ADJUDICAÇÃO DE UNIDADE. LANÇAMENTO REGISTRAL. POSSIBILIDADE ATRAVÉS DA PESSOA DO SÍNDICO. Tendo o condomínio adjudicado uma unidade, em decorrência de ação de cobrança, fica, o síndico, legitimado a efetuar o registro da propriedade em nome do condomínio adjudicante. APELO PROVIDO. (TJRS Apelação Cível nº 70017684036, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, J. em 16/08/2007).(grifo nosso).

Dessa forma, compartilhamos do entender acima, pois, o condomínio edilício além de poder adjudicar conforme artigo 63, parágrafo 3º, da Lei 4.591, de 1964 (adjudicação de unidade residencial penhorada em decorrência de dívidas condominiais), convém, por força da aplicação analógica do referido dispositivo legal, o condomínio pode adquirir imóvel desde que seja para uso benéfico dos próprios condôminos, ainda que lhe falta de personalidade jurídica.

Considerações Gerais

Diante do exposto, nosso principal objetivo foi demonstrar a dialética existente a cerca da personalidade jurídica do condomínio edilício. Com a evolução jurisprudencial a respeito deste tema, a cerca da edição da lei 4.591, de 1964, a qual demonstra a imperativa necessidade de admitir o condomínio edilício com personalidade jurídica, com intuito de abolir incoerências do sistema e acalmado a incongruência daqueles que só aceitam reconhecê-la em último caso.

Trata-se, ainda, de arrancar do Direito, com fundamento na analogia, direções mais harmônica com a realidade atual em que os condomínios edilícios, garantindo a possibilidade a estes de adjudicar bens imóveis.

Não é demais esclarecer que, entendemos que a outorga da personalidade jurídica ao condomínio tem por alvo oamparo do direito dos próprios condôminos, representados pelo condomínio.

Finalizamos este artigo, com o objetivo de reduzir as dialéticas acerca da InExistência do Condomínio Edilício, após esta breve analise podemos entender que o Condomínio edilício embora não esteja no rol exemplificativo das pessoas jurídicas, este por sua vez atua em determinados atos como se pessoa jurídica fosse, por exemplo, o condomínio pode ter empregados, o condomínio pode adquirir bens móveis em geral, o condomínio tem inscrição no CNPJ da Receita federal, e ainda condomínio é titular de conta corrente bancária, ora por que o condomínio edilício não poderia adjudicar bens imóveis?

Respondemos: Entendemos que este poderá sim adjudicar bem imóvel, conforme artigo 63, parágrafo 3º, da Lei 4.591, de 1964 "adjudicação de unidade residencial penhorada em decorrência de dívidas condominiais", e ainda, por força da aplicação analógica do referido dispositivo legal, o condomínio pode adquirir imóvel desde que seja para uso benéfico dos próprios condôminos, além do mais o rol é exemplificativo, e não taxativo, de modo que o condomínio edilício embora não esteja previsto no rol das pessoas jurídicas, ele atua como se Pessoa Jurídica fosse.

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Palavras-chave:Condomínio. Personalidade. Evolução. Jurisprudência. Direito Civil (Direito Imobiliário). Adjudicação de imóveis.

ABSTRACT: The law is seen as a legal and social science , so has a duty to adapt to new manufacturing needs of society , both in the social aspect , as the economic . Reflecting the vision of the Constitutional Civil Law, it is necessary to understand the mixed-property condominium Institute as true modus vivendi of today's society , if we can say . The objective of this paper is to analyze the Brazilian legal - regulatory system can be or not envisioned as incompatible with the legal personification of edilícios condominium, under penalty of sowing insecurity and uncertainty in legal relations , thus locking , a dialectic as in ( existence) of the legal personality of condominiums . Currently we observe numerous conflicting decisions about their legal personification accumulate in the judiciary shelves.

Keyword: Condominium. Personality.Evolution.Jurisprudence. Civil Law ( Real Estate Law ) . Award of real estate.

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Bibliografia

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MALUF. Carlos Alberto Dabus e MARQUES.Márcio Antero Motta Ramos. O Condomínio Edilício no novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 12-13.

MONTEIRO. Washington de Barros. Direito Civil. 41ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007. Vol. 1, p. 131.

TEPEDINO, Gustavo. Crise de fontes normativas e técnica legislativa na parte geral do Código Civil de 2002. A Parte Geral do Novo Código Civil (Estudos na Perspectiva Civil-Constitucional). Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25.

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CÂMARA. Hamilton Quirino. Condomínio Edilício - Manual Prático. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 22-23.

PAIVA. João Pedro Lamana. Possibilidade de Registro da Carta de Adjudicação pelo Condomínio Edilício: Lei 4.591/64 e Lei 10.406/02. Trabalho apresentado no XXXV Congresso Nacional do IRIB, 2008.

FRANCO. J. Nascimento. Condomínio. 3ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 255.

RODRIGUES. Marcelo Guimarães. Vara de Registros Públicos da Comarca de Belo Horizonte. Proc. n. 024.05.801.569-4.

RACCIATTI. Hernán. Propriedade horizontal por pisos o por departamentos. 2ª ed. Buenos Aires: p. 174.

Notas:

(1) RODRIGUES, Marcelo Guimarães (Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais). Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício. Disponível em: http://www.ejef.tjmg.jus.br/home/files/publicacoes/artigos/082010.Pdf Acesso em: 05/05/2016, às 12:14.

(2) Adjudicação pelo condomínio edilício: possibilidade e registro da carta Retirado de: http://www.mprs.mp.br/areas/urbanistico/arquivos/adjudicacao.Pdf. Acesso em: 02/05/2016, às 11:07.

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